КАСКО

В договоре аренды не определены споки и размер арендных платежей

Новое в журнале Правовед.ru


Гарантия 100% качества

  1. Более 2 187 450 довольных клиентов
  2. Лучшие юристы со всей России
  3. Мы поможем вам — или вернём деньги!

В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос! Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно 🙂 Главный офис: Санкт-Петербург,ул. Цветочная, д. 16, литера П, оф.

21, тел. 8 812 424-15-21, круглосуточно Филиал: Москва,ул. Иловайская, д. 10, строение 1, тел. 8 499 705-84-25, круглосуточно © 2011–2020 «Правовед.ru» Все права защищены.

The website is owned by Pravoved.RU group of companies.

The group includes Pravoved.Ru Lab Ltd. which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave., house 42 building 1, floor 0 room 150 office 5) and LEGALAXY LIMITED which operates payment methods of the website (registration number No. HE 349968, Stasinou 8, Photos Photiades Business Ctr, Office 402, 1060, Nicosia, Cyprus) Все еще ищете ответ?

Спросить юриста проще! ПОЛУЧИТЬ ОТВЕТ 52 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату.

В соответствии с срок аренды устанавливается сторонами в договоре. Срок договора может быть определен:

  1. истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
  2. календарной датой;
  3. указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора.

Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (, ):

  1. до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.
  2. до того, как подписан договор аренды;

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора. На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий.

Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ ).

Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю. В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды ( Информационного письма Президиума ВАС РФ ). Обращаем внимание, что согласно если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст.

Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок.

Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения. Так, например, если срок договора не определен, на основании любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца.

Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката ()) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (), водных объектов ()), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока ().

Перечисление арендной платы по договору аренды недвижимости

3 мая 2020Полная статистика будет доступна после того, как публикация наберет больше 100 просмотров.По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.

1 ст. 650 ГК РФ).1. НДС при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимостиСумму «входного» НДС, предъявленную арендодателем по арендной плате, арендатор имеет право принять к вычету, если арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях и услуги по аренде приняты к учету. Для вычета необходимы счет-фактура арендодателя, оформленный с соблюдением требований законодательства, и соответствующие первичные документы (пп.

1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172, п.

2 ст. 169 НК РФ). Отсутствие ежемесячно заключаемых актов оказанных услуг по предоставлению имущества в аренду не является основанием для отказа в принятии сумм НДС к вычету (см., например, Письмо Минфина России от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483).1.1. НДС при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.), заключенному с государственным органом, органом местного самоуправления или казенным учреждениемАрендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является государственный орган или орган местного самоуправления.

В связи с чем он обязан исчислить, удержать из арендной платы, уплачиваемой такому арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 3 ст. 161 НК РФ). Удержанная сумма НДС уплачивается в бюджет равными долями не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (кварталом) (п.

1 ст. 174, ст. 163 НК РФ). Уплаченную в бюджет сумму НДС арендатор имеет право принять к вычету в том же налоговом периоде, в котором она уплачена, при наличии составленного им и правильно оформленного счета-фактуры, а также документов, подтверждающих уплату НДС, при условии, что арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ, Письма Минфина России от 26.01.2015 N 03-07-11/2136, ФНС России от 13.09.2011 N ситуации, когда арендодателем является казенное учреждение, при выплате ему дохода организация не исполняет обязанности налогового агента по НДС (Письма Минфина России от 26.01.2016 N 03-07-11/2939, от 28.04.2015 N 03-03-05/24417, ФНС России от 16.02.2015 N НДС при аренде государственных и муниципальных земельных участковОбязанностей налогового агента у арендатора в данном случае не возникает, так как арендная плата за пользование земельным участком, взимаемая государственным органом или органом местного самоуправления, НДС не облагается (пп.

17 п. 2 ст. 149 НК РФ).2. Налог на прибыль при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимостиПри применении метода начисления сумма арендных платежей включается в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В целях налогообложения прибыли арендная плата учитывается в порядке, установленном пп.
10 п. 1 ст. 264 НК РФ). В целях налогообложения прибыли арендная плата учитывается в порядке, установленном пп.

3 п. 7 ст. 272 НК РФ (в частности, на последнее число отчетного (налогового) периода).Произведенные расходы признаются при условии, что они соответствуют критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Такие расходы должны быть экономически обоснованны, документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Отметим: для подтверждения расходов в виде арендных платежей составлять ежемесячный акт об оказании услуг по договору аренды не требуется (см., например, Письмо Минфина России от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483). Исключением является случай, когда оформление такого акта предусмотрено договором (см., например, Письмо Минфина России от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).3.

Удержание НДФЛ при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимостиДоход, который получен физическим лицом — налоговым резидентом РФ, не являющимся индивидуальным предпринимателем, от сдачи в аренду находящейся в РФ недвижимости, признается объектом обложения и учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ). Организация, которая арендует объект недвижимости у физического лица (в том числе у своего работника) и выплачивает ему арендную плату, обязана в качестве налогового агента исчислить, удержать у физического лица и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы такого дохода (п.

п. 1, 2 ст. 226 НК РФ) <*>. Аналогичный вывод следует, например, из Писем Минфина России от 27.08.2015 N 03-04-05/49369, от 02.06.2015 N 03-04-06/31829.

Исчисление НДФЛ с дохода арендодателя — физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ, производится по налоговой ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 НК РФ).———————————<*> Отметим: в общем случае организация и работник по смыслу п. 2 ст. 105.1 НК РФ не являются взаимозависимыми лицами.

Соответственно, на основании п. 1 ст. 105.3 НК РФ арендная плата, установленная договором аренды, признается рыночной ценой для целей налогообложения НДФЛ. Исключение, когда организация и работник являются взаимозависимыми лицами, составляют ситуации, указанные в пп.

2, 4, 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.

Кроме того, организация и работник вправе самостоятельно признать себя взаимозависимыми лицами для целей налогообложения (п. 6 ст. 105.1 НК РФ). Также согласно п. 7 ст. 105.1 НК РФ суд может признать организацию и работника взаимозависимыми лицами по иным основаниям, не предусмотренным п.

2 ст. 105.1 НК РФ, если отношения между ними могли повлиять на результаты сделки по аренде имущества. Аналогичный вывод следует из Писем Минфина России от 23.01.2015 N 03-01-18/1989, от 05.12.2012 N 03-01-18/9-187, от 01.10.2012 N 03-01-18/7-134.При определении налоговой базы по НДФЛ арендодатель — физическое лицо имеет право на получение стандартных налоговых вычетов, предусмотренных ст.

218 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ). Указанные вычеты предоставляются ему только за те месяцы налогового периода, в которых были произведены выплаты по договору аренды.

Такой вывод следует из Письма Минфина России от 08.08.2013 N 03-04-05/32053.При получении арендной платы в денежной форме дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Удержать начисленную сумму НДФЛ организация — налоговый агент обязана непосредственно из доходов арендодателя — физического лица при их фактической выплате (п.

4 ст. 226 НК РФ).Сумму исчисленного и удержанного НДФЛ организация обязана перечислить не позднее дня, следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода (п. 6 ст. 226 НК РФ).4. Бухучет при перечислении арендной платы по договору аренды недвижимостиЗатраты на аренду имущества являются расходами по обычным видам деятельности при условии, что арендованный объект недвижимости используется в процессе производства и (или) реализации продукции, товаров (работ, услуг). Данные расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место (п.

п. 5, 7, 16, 18 ПБУ 10/99). Расходы в виде арендной платы (без учета НДС) учитываются в размере, установленном договором (п.

п. 6, 6.1 ПБУ 10/99). Такие расходы отражаются арендатором по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета учета расчетов с арендодателем (Инструкция по применению Плана счетов).В ином случае, а именно если арендованный объект недвижимости не используется в процессе производства и (или) реализации продукции, товаров (работ, услуг), затраты на аренду имущества признаются прочими расходами (п. 4 ПБУ 10/99).При применении в налоговом учете метода начисления различий между порядком признания расходов на аренду в бухгалтерском и налоговом учете не возникает.В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 68 «Расчеты по налогам и сборам»:68-НДС «Расчеты по НДС»;68-НДФЛ «Расчеты по НДФЛ».———————————<*> При аренде земельного участка данной проводки не будет.<**> Предельный размер наличных расчетов в рамках одного договора между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и индивидуальным предпринимателем не должен превышать 100 000 руб. либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб.

по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов (п.

6 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов»). Это ограничение не распространяется на наличные расчеты по договору между организацией и физическим лицом (п.

5 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У).5. Договор аренды недвижимости: что влияет на налоги и бухучет у арендатора при перечислении арендной платы5.1. Условие договора аренды недвижимости о предоплате (авансе) (информация для арендатора)Арендодатель и арендатор могут договориться о внесении арендной платы до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.), т.е.

Условие договора аренды недвижимости о предоплате (авансе) (информация для арендатора)Арендодатель и арендатор могут договориться о внесении арендной платы до начала очередного периода пользования арендованным имуществом (месяца, квартала и т.д.), т.е. авансом (п. 1 ст. 614, ст. 625 ГК РФ).———————————Формулировка договора в этом случае может быть следующей:

«Арендатор вносит арендную плату авансом в срок до ___»

.———————————При этом в договор аренды недвижимости можно включить условие о том, в каком порядке засчитывается предоплата (аванс) в счет арендной платы, поскольку в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе включить в договор любое условие, не противоречащее закону или иным правовым актам.

Наличие такого условия позволит арендатору избежать споров с налоговыми органами при восстановлении НДС с сумм авансов в соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ.5.1.1. НДС при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимостиПри перечислении предоплаты арендодателю арендатор может принять к вычету НДС с суммы этой предоплаты (п. 12 ст. 171 НК РФ). Указанный вычет производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем при получении предоплаты, при наличии документов, подтверждающих фактическое перечисление сумм предоплаты, а также договора, предусматривающего такой порядок расчетов (п.

9 ст. 172 НК РФ). В периоде получения от арендодателя счета-фактуры и возникновения права на вычет «входного» НДС, исчисленного с арендной платы, сумму принятого к вычету НДС с аванса нужно восстановить (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).5.1.2. Налог на прибыль при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимостиЕсли арендатор применяет метод начисления, то при перечислении предоплаты расход в налоговом учете не признается на основании п. 14 ст. 270 НК РФ.5.1.3. Бухучет при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимостиСумма предоплаты (аванса), перечисленной в счет аренды имущества, не признается расходом и учитывается в составе дебиторской задолженности (абз.

6, 7 п. 3, п. 16 ПБУ 10/99). Согласно п. 16 ПБУ 10/99 признание расходов по договору аренды производится на последнее число месяца и (или) на дату возврата имущества арендодателю.Как указано выше, арендатор, перечисливший предоплату (аванс), имеет право на вычет НДС с суммы предоплаты (аванса). Принятие к вычету НДС с перечисленной предоплаты (аванса) может отражаться по дебету счета 68 «Расчеты по налогам и сборам», например, аналитический счет 68-НДС «Расчеты по НДС», и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», например, аналитический счет 76-НДС «Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)».

Восстановление НДС с перечисленной предоплаты (аванса) отражается обратной записью <*>.———————————<*> Порядок отражения в учете НДС с перечисленной предоплаты (аванса) нормативно не урегулирован. На практике для отражения НДС, принимаемого к вычету с сумм перечисленной предоплаты (аванса), используется счет 76, к которому открывается отдельный аналитический счет, например

«Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)»

.В то же время Минфин России (Письмо от 12.04.2013 N 07-01-06/12203), рассматривая вопрос о порядке отражения в бухгалтерском учете НДС с сумм перечисленной оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), указывает, что согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации об уплаченных (причитающихся к уплате) организацией суммах НДС по приобретенным ценностям, а также работам и услугам предназначен счет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».Отметим, что в Толковании Т-16/2013-КпТ «НДС с авансов выданных и полученных» рекомендуется применять счет 19 (в корреспонденции с техническим счетом (ТС), в качестве которого используется один из счетов учета расчетов с дебиторами и кредиторами) для отражения НДС, предъявленного с перечисленной предоплаты (аванса), в случае, когда организация не применяет право на вычет НДС с предоплаты (аванса) независимо от причины или когда между уплатой предоплаты (аванса) и предъявлением НДС к вычету проходит какое-то время.На основании изложенного считаем, что независимо от реализации права на вычет НДС с суммы предварительной оплаты НДС, предъявленный арендодателем с суммы предоплаты (аванса), может отражаться в учете организации с использованием счета 19.

В таком случае на сумму НДС с перечисленной организацией предоплаты (аванса) в учете производится запись по дебету счета 19 и кредиту счета 76, аналитический счет

«Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)»

. При этом принятие к вычету данного НДС отражается по дебету счета 68, например, аналитический счет 68-НДС «Расчеты по НДС», и кредиту счета 19.

Восстановление этой суммы НДС производится записью по дебету счета 76, аналитический счет «Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)», в корреспонденции с кредитом счета 68, аналитический счет 68-НДС.<**> Суммы перечисленной предоплаты (аванса) учитываются на счете 76 обособленно.5.2. Условие договора аренды недвижимости о сроке его действия не менее года (информация для арендатора)Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

В противном случае сделка считается незаключенной (п.

2 ст. 651 ГК РФ).Это же правило действует и в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных на срок не менее года (п. п. 1, 2 ст. 26 ЗК РФ).Порядок налогообложения и бухгалтерского учета по договору, не прошедшему государственную регистрацию, будет следующим.5.2.1. НДС по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрациюУстановленный гл.

21 НК РФ порядок применения налоговых вычетов никак не связан с выполнением требований, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Поэтому тот факт, что договор аренды не прошел государственную регистрацию, не лишает арендатора права на вычет «входного» НДС, предъявленного арендодателем.5.2.1.1.

НДС по договору аренды недвижимости, заключенному с государственным органом, органом местного самоуправления или казенным учреждением на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрациюАрендатор не освобождается от обязанностей налогового агента по НДС <*> по договорам, не прошедшим государственную регистрацию.

Это связано с тем, что по правилам гл.

21 НК РФ наличие у арендатора статуса налогового агента не обусловлено выполнением требований гражданского законодательства. Вместе с тем возможен и другой подход к решению данного вопроса.———————————<*> Арендатор признается налоговым агентом по НДС, только если арендодателем недвижимости (здания, сооружения и т.п.) является государственный орган или орган местного самоуправления (п.

3 ст. 161 НК РФ). При выплате дохода арендодателю, являющемуся казенным учреждением, организация не исполняет обязанности налогового агента по НДС.5.2.1.2. НДС по договору аренды земельного участка, заключенному с государственным органом или органом местного самоуправления на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрациюОбязанностей налогового агента у арендатора в данном случае не возникает, так как арендная плата за пользование земельным участком, взимаемая государственным органом или органом местного самоуправления, НДС не облагается (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ).5.2.2.

Налог на прибыль по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрациюУстановленный гл. 25 НК РФ порядок признания расходов не зависит от выполнения налогоплательщиком требований других отраслей законодательства.

Следовательно, арендную плату (как соответствующий требованиям ст. 252 НК РФ расход) можно учитывать и в том случае, если этот договор не прошел государственную регистрацию.Однако, по мнению контролирующих органов, договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным.

Поэтому расходы по такому договору не признаются в целях налогообложения прибыли.

Исключением является случай, когда на основании п. 2 ст. 425 ГК РФ по соглашению сторон условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В такой ситуации, если условиями договора определено, что объект недвижимости передается до государственной регистрации договора аренды, то арендные платежи учитываются в расходах с момента получения арендатором объекта в пользование.5.2.3.

Бухучет по договору аренды недвижимости, заключенному на срок не менее года, не прошедшему государственную регистрациюХозяйственные операции отражаются в бухгалтерском учете не столько из их правовой формы, сколько из их экономического содержания (приоритет содержания перед формой) (п. 6 ПБУ 1/2008). Следовательно, расходы, связанные с арендой недвижимости по договору, который не зарегистрирован в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, признаются в бухгалтерском учете в общем порядке.
6 ПБУ 1/2008). Следовательно, расходы, связанные с арендой недвижимости по договору, который не зарегистрирован в соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ, признаются в бухгалтерском учете в общем порядке. С уважением к вашему бизнесу,Уже в продаже электронное методическое пособие «Все об уточненной налоговой декларации» автора Сушонковой ЕленыУже в продаже электронное методическое пособие «Все о счетах-фактурах» автора Сушонковой ЕленыПодписывайтесь на нас:Список всех публикаций блога вы найдёте Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюсДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Виды арендной платы


Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом: Внимание.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: в Москве, в Санкт-Петербурге, по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  2. Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.
  3. Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
  4. Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  5. Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Арендная плата как существенное условие договора аренды

Извлечение прибыли арендодателем — это признак, который позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование. В связи с этим арендная плата является одним из существенных условий договора аренды. Автор статьи рассматривает порядок уплаты и изменения арендной платы, которые вызывают немало спорных вопросов в судебной практике.

Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.

Profit landlord — a sign that can distinguish from other lease obligations on transfer of property for use. In this regard, the rent is one of the essential terms of the lease. The author considers the procedure for paying the rent and the changes that cause a lot of contentious issues in jurisprudence.
The author considers the procedure for paying the rent and the changes that cause a lot of contentious issues in jurisprudence.

Keywords:lease, the rent, the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation, the change in rents, termination of the contract. Договор аренды — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату [1, с.

232]. Договор аренды имеет свои признаки: а) он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям; б) каждая из сторон договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником этой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать; в) арендодатель за выполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего арендную плату; г) извлечение прибыли арендодателем позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование [2]. Арендная плата — одно из существенных условий договора аренды.

Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Закрепление данных характеристик в законе и в Гражданском кодексе РФ [3] не предусматривается. Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др.

Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды.

Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения [4, с.

16]. Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном.

Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора. По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.

В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы.

Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19–15038/09–7-4 [5]).

Принятое сравнительно недавно Постановление от 25.01.2013 № 13

«О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

(далее — Постановление № 13) [6] направлено на защиту арендатора, как наименее защищенную сторону в договоре аренды, от возможных злоупотреблений. Так, например, арендодатель при реализации своего права на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы. Согласно Постановлению № 13 суд в таких спорах может указать на среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности и отказать арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки (п.

Рекомендуем прочесть:  Могут ли инвалиды ехать под кирпич

22). Постановление № 13 направлено на защиту прав не только арендатора, но и арендодателя. Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п. 23 Постановления № 13: согласно ст.

619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Полагаем, что данное разъяснение Пленума ВАС разрешит существовавшее ранее положение в судебной практике.

До принятия Постановления № 13 во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора. По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 по делу № А60–8112/2007 [7]). В настоящее время даже после уплаты долга арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора в суд.

Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Если же подобный подход будет распространен на все иные основания расторжения договора аренды, предусмотренные ст.

619 ГК РФ, предполагается что для арендаторов это станет серьезным поводом задуматься.

Некоторые из них до настоящего момента сознательно нарушают договор и рассчитывают, что успеют устранить нарушения до момента принятия судом решения по требованию арендодателя расторгнуть договор. На основании вышеизложенного можно сделать вывод. Договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, одним из которых является арендная плата.

Размер, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения.

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. И, что особенно важно, после выхода в свет в январе 2013 года Постановления № 13 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что ранее не представлялось возможным.

И, что особенно важно, после выхода в свет в январе 2013 года Постановления № 13 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что ранее не представлялось возможным. Литература: 1. Гражданское право: учебник: в 3 томах / И. А. Андреев, И. З. Аюшеева, А.

С. Васильев и др.; под ред. С.

А. Степанова. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2011. Т. 2. 712 с. 2. Сарнаков И. В.

Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. 2006. N 4. 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410. 4. Терешко Ю.

А аренда все растет. // ЭЖ-Юрист. 2010. № 18. С. 16. 5. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 7121/11 по делу № А19–15038/09–7-4 // Вестник ВАС РФ.

№ 3. 2012. 6. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13

«О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

// Вестник ВАС РФ. N 4. 2013. 7. Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 N Ф09–11394/07-С6 по делу N А60–8112/2007. Документ опубликован не был // СПС КонсультантПлюс.

Как часто может изменяться размер арендной платы по договору

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре.

Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т.

д. Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год.

Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер арендной платы чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным (п. 21 постановления № 73).Обоснование. Ранее размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год, поскольку действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п.

11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

; далее – информационное письмо № 66).Однако в пункте 21 постановления № 73 ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год.Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то ему не нужно соглашаться на внесение в договор изменений. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г.

по делу № А12-15393/2008). Для арендаторов действует еще одна важная гарантия. Даже если арендодатель в одностороннем порядке повысил арендную плату, но при этом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период и существенно их превысила, то суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ откажет во взыскании арендной платы в части, которая превысила средние рыночные ставки (п. 22 постановления № 73).Если в договоре установлен механизм определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать, что корректировка размера арендной платы на коэффициент инфляции или зависимость арендной платы от валютного курса не означает изменения размера арендной платы, а представляет собой исполнение договора (постановление ФАС Московского округа от 21 октября 2011 г.

по делу № А40-95945/10-157-828).

Все о договоре аренды

Упрощенка, N 1, 2008 год Рубрика: Комментарии Подрубрика: Юрист-бухгалтеру В.В.Данилин, юрист, юридическая фирма «КЛИФФ» Аренда является одним из самых распространенных на практике видов гражданско-правовых отношений, с ней приходится сталкиваться каждому бухгалтеру, включая и тех, кто ведет учет доходов и расходов по УСН.

И есть множество нюансов, которые необходимо знать Аренда представляет собой разновидность сделок, предметом которых является предоставление собственником имущества прав пользования и владения данным имуществом. В качестве основных признаков подобного договора можно назвать предмет договора, права, передаваемые в отношении имущества, условия о сроках аренды и цене сделки, а также иные условия, о которых должен знать всякий налогоплательщик, получающий доход от аренды или учитывающий расходы в виде арендной платы.

И прежде чем перейти к вопросам налогообложения, рассмотрим некоторые наиболее важные особенности данного договора, на которые следует обратить внимание при его заключении.

Существенными условиями договора аренды является объект договора, срок предоставления имущества в аренду и размер арендной платы

Вопросы арендной платы при истечении срока действия договора аренды

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.

При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды. Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств.

В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю.

На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом.

В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013). Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения. В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п.

3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

, в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п.

3 ст. 438 ГК РФ). Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме.

В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок. Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок.

Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п.

2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст.

435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение. Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур.

Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты.

Вам также может понравиться...