Авторское право

Рефинансирование ипотеки за и против

Рефинансирование ипотеки за и против

Налоговый вычет на проценты, уплаченные по ипотеке


При рефинансировании ипотеки право на налоговый вычет по процентам сохраняется (подп. 4 п.1 ст. 220 НК РФ). К примеру, если 3 года назад вы оформили ипотеку под 11%, а сейчас ее под 9%, то налоговый вычет вам все равно предоставят.Здесь есть свои особенности:

  • Кредит должен рефинансировать только банк с лицензией.
  • В договоре о рефинансировании должен ссылаться на первый ипотечный договор с указанием всех характеристик объекта недвижимости;

Разберем каждую из них подробно.

  • У организации должна быть лицензия на ведение банковской деятельности. Первые платежи по ипотеке вы можете платить тому, кто дал средства (в том числе, работодателю).

    А при рефинансировании это не допустимо. Заключая договор с организацией без лицензии, например, АИЖК (ДОМ.РФ), вы вернете только проценты, уплаченные до перекредитования.

  • В законе прописаны ограничения по количеству объектов недвижимости, по которым один человек имеет право на налоговый вычет. В банк вы должны предоставить все данные о недвижимости: адрес, площадь, основания на права собственности. Этим вы подтвердите налоговой, что финансируете один и тот же объект.

Пользователи крупнейшего портала о финансах Banki.ru также заинтересовались этой информацией: Для того, чтобы право на вычет сохранилось, рефинансируйте ипотеку через банк, который принадлежит ДОМ.РФ.

Например, через банк «Российский капитал».

Самое главное, что него есть банковская лицензия.На все, что вы предоставляли в налоговую по ипотеке до рефинансирования можно, как и прежде, получить налоговый вычет. Новые условия рефинансирования банк ввел в 2020 году.

Пользователи портала Banki.ru подтверждают:

Плюсы рефинансирования

Рефинансирование ипотеки имеет свои преимущества, которые и являются причиной того, что клиенты стараются воспользоваться данной услугой.

В основном все достоинства определяются целями рефинансирования. Основными плюсами называют следующие:

  • Изменение кредитной организации. Плательщик может сменить место погашения кредита на более удобное.
  • Снятие обременения с жилья, купленного за счет ипотеки. В чистом виде рефинансированием этот вариант назвать сложно. Схема проста — клиент берет потребительский кредит, за счет которого полностью погашает ипотеку. Квартира при этом выводится из-под залога, что дает заемщику право распоряжаться жилой площадью на свое усмотрение.
  • Клиенты, которые давно оформили ипотеку, наверняка желают пересмотреть процентную ставку в сторону уменьшения. На современном рынке кредитования наблюдается снижение процентных ставок на выдачу разнообразных кредитов, в том числе и на ипотечное кредитование. Даже незначительное уменьшение процентной ставки может существенно снизить сумму оплаты долга. Особенно заметна разница при большом остатке.
  • Рефинансирование дает возможность изменить сроки оплаты. Клиенты порой просят пересмотреть сроки погашения долга в сторону увеличения, что позволяет уменьшить сумму ежемесячного платежа. Такой вариант актуален для клиентов, платежеспособность которых по каким-то причинам ухудшилась.
  • Получение некоторой суммы наличными. Рефинансирование предусматривает возможность увеличения суммы. После погашения обязательств остаток средств можно использовать на свое усмотрение.
  • Пересмотр валюты кредитования. Это актуально для заемщиков, которые оформили ипотеку в иностранной валюте. Курсы валют за последние годы сильно возросли. Но банки стараются облегчить клиентам кредитную ношу и переводят ипотеку в рубли.
  • Объединение нескольких кредитов в один . Иногда клиент имеет несколько кредитов в разных банковских учреждениях города или страны. Это создает массу неудобств при погашении долговых обязательств заемщика. Чтобы не путаться, удобно сделать перекредитование для объединения всех имеющихся займов в единый платеж.

Для смягчения условий кредитования у клиента должны быть определенные основания.

Ведь банк изучает не только информацию об ипотеке, но и вновь оценивает платежеспособность и кредитную историю клиента. На основании полученной информации банк принимает решение.

Если клиенту необходимо поменять банк, в таком случае придется получить дополнительно соглашения от кредитного учреждения, в котором оформлен займ.

Документы о рефинансирования ипотеки подписываются только в случае вынесения положительного решения от двух банков. В одностороннем порядке эта услуга не работает.

Рефинансирование ипотечного кредита

Тем временем ставки по ипотеке в российских банках заметно понизились.

В начале 2019 года многие финансовые организации выдавали кредиты под залог недвижимости под 9-9,5% годовых. Алина понимала, что переплачивает своему банку лишние деньги.

Однако рефинансировать свой займ в Раффайзенбанке она не могла (это запрещали условия заключенного договора).

Тогда Алина обратилась еще в 2 банка. В первом банке у нее среди прочих документов потребовали нотариально заверенную справку о том, что она никогда не состояла в браке. За эту справку девушка заплатила 1 500 рублей.

Однако впоследствии банк отказал ей в рефинансировании. Деньги, заплаченные за документ, оказались потраченными впустую. Второй банк затребовал от потенциальной клиентки стандартный набор документов (паспорт, СНИЛС, копию трудовой книжки, справку о доходах, кредитный договор с графиком платежей, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности на жилье, выписку из домовой книги, оценку стоимости недвижимости).

Из всех документов небольшие проблемы возникли только с получением выписки из домовой книги (чтобы прийти в Управляющую компанию, пришлось отпрашиваться с работы) и с отчетом об оценке (он стоил 3 000 рублей). Заявку и приложенные документы банк рассматривал 5 дней, и в итоге принял решение выдать Алине займ. Вскоре девушке предложили оформить страховку передаваемой в залог квартиры (ее оформление требует закон).

Стоимость страховки, предложенная банком, составляла 16 000 рублей в год. Однако Алина в ходе изучения документов узнала, что в том же самом банке аккредитована другая страховая компания.

Она предлагает аналогичные услуги за плату в размере 10 000 рублей в год. Оформлять страховку на невыгодных для себя условиях девушка отказалась.

После переговоров с клиенткой банк снизил стоимость страхового полиса сначала до 13 000 рублей (девушка с этим предложением не согласилась), а затем до 10 500 рублей. Согласие заемщицы было получено.

В итоге сумма рефинансированного займа составила 1 560 000 рублей. Ставка по новому кредиту оказалась 9,3%, ежемесячный платеж по договору — 16 182 рубля. Однако до тех пор, пока не произошла перерегистрация залога, ставка по рефинансированному кредиту была назначена на уровне 11,3% (первые ежемесячные платежи, естественно, были выше).

Для переоформления ипотеки Алине опять пришлось отпрашиваться с работы.

Перед подписанием кредитного договора необходимо было внести оплату по страховому договору. Сотрудники кредитной организации посоветовали девушке оформить дебетовую карту банка, так как при внесении платежей через кассу взималась комиссия. Ежемесячные платежи в дальнейшем также предстояло вносить через банкоматы этого банка.
Ежемесячные платежи в дальнейшем также предстояло вносить через банкоматы этого банка.

При оплате через кассу пришлось бы платить комиссионные отчисления, возможность оплаты кредита через мобильное приложение отсутствовала. Длительные переговоры о стоимости страховки, а также неудобство внесения платежей показали Алине, что выбранный ею банк не соответствует ее ожиданиям.

И девушка решила рефинансировать кредит еще раз. Ведь после ухода в другую кредитную организацию стало возможным возвращение Алины в привычный для нее Раффайзенбанк.

В итоге в своем новом банке девушка задержалась всего на 1,5 месяца. В ходе второго рефинансирования больше всего времени отняла процедура расторжения договора страхования (около одного месяца). Алине также пришлось заплатить банку за обслуживание оформленной пластиковой карты.

В результате повторного рефинансирования девушка получила займ в Раффайзенбанке под 8,5% годовых. Срок займа сократился на 2 года — до 14 лет.

Ежемесячный платеж был понижен до 15 400 рублей. Девушка подсчитала, что в результате рефинансирования займа ее переплата банку уменьшилась на 518 000 рублей.

Не всё однозначно, надо копать глубже

Рефинансирование ипотеки в любом случае будет выгодным. С этим никто не будет спорить, но всегда есть оговорки. Аналитики советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%.

В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.

Получается, что при действующих процентных ставках в 8,6 — 10% годовых рефинансировать надо кредиты, взятые в 12 — 16 годах, когда процентные ставки находились в пределах 12,2 — 16%. Подвешенным остаётся вопрос с теми, у кого ипотека под 11% годовых. Теоретически им тоже можно переоформить договор на 8,6% и получить выгоду от 500 000 рублей.

Однако процентная ставка 8,6% доступна не всем. Мы уже писали об условиях получения ипотеки под 8,6% годовых. В большинстве банков она даётся не всем заёмщикам, а только тем, кто подходит под определённые критерии:

  1. является участником зарплатного проекта;
  2. участвует в программе страхования;
  3. сумма не ниже установленной планки;
  4. по ипотечному договору покупалась новостройка.

К тому же надо учитывать, что банк рассчитывает процентную ставку индивидуально, исходя из доходов, расходов, семейного положения, возраста и многих других параметров.

Наличие низкой процентной ставки в тарифных планах банка вовсе не значит, что он её даёт всем. На пониженную процентную ставку могут рассчитывать те, у кого улучшились финансовые условия:

  1. зарплата приходит на карту банка, который оформляет рефинансирование.
  2. значительно выросла зарплата;
  3. изменился состав семьи (уже появился супруг, но ещё не появились дети);
  4. новый работодатель более стабильный;
  5. сократилось количество кредитов;

Рефинансирование может быть невыгодным в том случае, если прошло больше половины срока при аннуитетных (равных) платежа. В этом случае основные проценты уже выплачены, и идёт погашение тела кредита.

При рефинансировании придётся снова выплачивать проценты.

В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.
При рефинансировании не надо забывать и о дополнительных расходах:

  1. госпошлина за регистрацию обременения;
  2. справки из банка;
  3. страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.
  4. нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
  5. оценка недвижимости;

Это расходы, которые будут обязательно.

В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс рублей.
Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:

  • Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1-4%.
  • Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.

Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.

Плюсы и минусы процедуры

Услышав о такой услуге, многих граждан интересует – выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Для того чтобы ответить на данный вопрос, разберемся с основными преимуществами и недостатками такой процедуры.
Итак, основные плюсы перекредитования заключаются в следующем:

  1. Возможность снижения общей суммы выплат за счет пониженной процентной ставки;
  2. Уменьшение ежемесячного взноса за счет увеличения срока кредитования;
  3. Объединение нескольких займов в один;
  4. Снятие обременения с заложенной недвижимости (в случае, если второй банк согласился дать кредит без залога).
  5. Перевод ссуды из одной валюты в другую (например, с долларов на российские рубли);

Таким образом, последующий ипотечный кредит обладает существенными преимуществами.

Однако на него стоит взглянуть и с другой стороны, ознакомившись с рядом недостатков:

  1. Длительность и сложность процедуры (перекредитование в другом банке приравнивается к оформлению новой ипотеки);
  2. Требуется наличие безупречной кредитной истории.
  3. Погасить можно не более 5-6 займов;
  4. Необходимость в получении разрешения со стороны предыдущего заимодателя;
  5. Возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием такой услуги (дополнительные комиссии и сборы);

Советы другим людям

  1. Если вы хотите получить рефинансирование по выгодной ставке в своём банке, но по его условиям так нельзя сделать, то можете воспользоваться моей схемой — сначала перейти в другой банк, а потом вернуться.
  2. Выбирайте страховую компанию из тех, что аккредитованы в нужном банке.
    Обзвоните страховые и узнайте, где предлагают полис на самых выгодных условиях. Если банк будет предлагать свою страховку — торгуйтесь.

  3. Заранее узнайте, как долго идут деньги между счетами в банке, где вы хотите получить рефинансирование. Иногда перевод может занимать несколько дней (например, если совершить его в выходные), поэтому вносить ипотечный платёж нужно заранее.
  4. Определите цель рефинансирования: экономия или комфорт обслуживания.

    Мне известны случаи, когда банк приходит к заёмщикам и проверяет квартиру. Это не противоречит закону, но мне было бы неприятно, если бы из банка пришли ко мне домой.

    Также бывают случаи, когда ставка в банке низкая, но зато там приходится платить за каждую справку.

  5. Не откладывайте рефинансирование. Чем дольше вы ждёте, тем больше переплатите банку в виде процентов.

Читайте по теме: Личный опыт: как я рефинансировала ипотеку Автор: Максим Глазков Недвижимость Ипотека Райффайзенбанк Сравни.ru > Новости > Личный опыт: я дважды рефинансировала ипотеку и сэкономила 500 000 ₽ >

Преимущества и недостатки рефинансирования ипотеки

Целесообразность рефинансирования можно оценить, принимая во внимание преимущества и недостатки данной сделки. Преимуществами можно считать:

  1. уменьшение процентной ставки;
  2. снижение размера ежемесячных выплат по кредиту;
  3. смена банковского учреждения на более удобное.
  4. возможность изменить валюту кредитования;

К недостаткам относят:

  1. сбор большого пакета документов;
  2. в период «перехода» предмета залога от одного банка другому заемщик вынужден платить повышенный процент;
  3. длительность сроков переоформления документов;
  4. наличие дополнительных расходов – комиссия за досрочное погашение, оценка недвижимости, страховка, справки и прочие комиссии;
  5. штраф за досрочное погашение старого кредита;
  6. если большая часть ипотеки погашена, рефинансирование становится нецелесообразным.

Важно! За рефинансированием ипотеки заемщик имеет право обратиться и в свой банк.

В условиях борьбы за клиента банки ведут вполне лояльную политику и готовы идти на уступки, давая возможность клиенту воспользоваться более выгодными условиями кредитования. Положительная кредитная история заемщика дает уверенность в дальнейшей платежеспособности, поэтому банку выгодно продолжать сотрудничество с проверенным клиентом.

Заемщик же при этом сэкономит время на сбор необходимых документов, так как их количество достаточно сократится, и избежит лишних затрат, связанных с рефинансированием. Таким образом, рефинансирование ипотеки – дело непростое.

Если вы решили воспользоваться данной услугой, тщательно взвесьте все за и против в соответствии с вашей личной ситуацией. Если же Вы хотите сэкономить время и деньги, найти более выгодный для вас вариант рефинансирования ипотеки обращайтесь к специалистам АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды».

Учитывая предлагаемые условия рефинансирования нашими банками-партнерами, мы подберем оптимальный вариант в вашем конкретном случае.

Поможем рассчитать выгоду данной сделки и собрать полный пакет документов, что в дальнейшем сэкономит время для принятия банком такого важного для вас решения.

Звоните по телефону , или приезжайте в офис Метро Чистые пруды, Москва

______________________ Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(18 оценок, среднее: 4,72 из 5)

Загрузка.

  • Рекомендуемые статьи:
  • Рубрики Популярные статьи

    1. Существует несколько вариантов, при которых можно получить квартиру за заботу о пожилом человеке: Завещаниена .
    2. Как выписать жильцов и бывших владельцев, если квартира вам продана с прописанными людьми? Часто покупатели в .

    Поделиться Остались вопросы? Вся представленная на сайте информация нуждается в подтверждении и не является публичной офертой, определяемой положениями п.2 ст.437 ГК РФ © 1991—2019 МИЭЛЬ Недвижимость, ООО «ЧИСТЫЕ ПРУДЫ» При использовании материалов ссылка на сайт обязательна Политика конфиденциальности Услуги Подпишитесь на нас в соц. сетях:

    Рефинансирование ипотеки – плюсы, минусы, подводные камни

    19 октября 2019Полная статистика будет доступна после того, как публикация наберет больше 100 просмотров.Наверное, все, кто несет «тяжкое бремя» ипотеки мечтают об уменьшении ежемесячных платежей.

    В последние годы у заемщиков появилась реальная возможность воплотить эту мечту в жизнь, и сделать это можно с помощью рефинансирования.Хотелось бы поделиться своим опытом рефинансирования ипотеки.Рефинансирование кредита выгодно тем заемщикам, у которых выплачено менее половины суммы кредита и если отрицательная разница между текущей и новой ставкой по ипотеке, будет не менее 2 процентных пунктов.Многие банки снижают ставки для своих заемщиков, но в некоторых случаях приходится перейти в другой банк, где ниже ставки по ипотеке, чем в том, в котором изначально кредитовались.Я брала ипотеку в 2016 году, когда ставки по кредитам были велики (у меня – 14%).

    Рефинансироваться решила в 2020 году по ставке 9,5%. Разница, как видите, существенная.

    Сначала я решила попробовать рефинансироваться в своем банке, написала заявление с просьбой о рефинансировании (снижении ставки по ипотеке). Заявление рассматривали 4 месяца! и прислали отказ, как всегда без объяснения причин.

    Ну что ж, решила я, если банку не нужны дисциплинированные заемщики и он не дорожит клиентами, перейду со своей ипотекой в другой не менее известный банк.Я выбрала банк, в котором имела дебетовую карту (зарплатную) и подала заявку на рефинансирование. Сделала я это, не выходя из дома, через систему ДомКлик. Вечером загрузила отсканированные документы и через несколько часов получила СМС о положительном решении.

    Так как информация о моих доходах в банке имелась, то предоставлять документы с работы не потребовалось, что намного облегчило процедуру. На следующий день со мной связался ипотечный менеджер, который курировал меня на протяжении всего процесса рефинансирования.На следующем этапе от меня потребовалось много терпения и настойчивости, чтобы довести дело до конца.

    Дело в том, что переход в другой банк предполагает сбор полного пакета документов, который требовался, если бы вы первоначально брали ипотеку. Все это требует много времени, поэтому рефинансированием я решила заняться будучи в отпуске и сразу скажу, что отпуска, чтобы завершить все дела, мне не хватило.Итак, сначала от меня потребовались следующие документы, которые я должна была предъявить в банк, где рефинансируюсь:- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;- Справка о прописанных в квартире;- Кадастровый паспорт;- Оценка квартиры (свежая), пришлось оплатить 2500 рублей;- Договор купли-продажи;- Акт приёма-передачи;- Свидетельство о праве собственности; — Договор ипотеки предыдущего банка;- Оформить новое страхование квартиры; — Оформить новое страхование жизни и здоровья.- Для тех, кто состоит в браке – нотариальное согласие супруга на сделку с квартирой.Сначала в банке подписывается КРЕДИТНЫЙ договор со ставкой 11,5%, ипотечный договор подписывается, когда закладная на квартиру с предыдущего банка-кредитора будет предоставлена в банк, где рефинансируетесь.Таким образом, уже на первом этапе потребовалось вложить около 10 тысяч рублей (оценка квартиры, страховки), чтобы получить денежные средства на закрытие ипотечного кредита у первичного кредитора.

    После того, как документы предоставлены, вы подписываете КРЕДИТНЫЙ договор, и банк по безналу закрывает ваш ипотечный кредит у первичного кредитора.Далее начинается следующий этап «хождения по мукам».

    На данный этап даётся 2 месяца, за которые необходимо получить следующие документы у первичного банка:1) справка об отсутствии ссудной задолженности; 2) заказать снятие закладной с квартиры (делается около 2 недель, а иногда и больше);3) забрать справку на снятие обременения, закладная;4) отнести закладную в МФЦ, это займёт около 3 дней;5) взять справку ЕГРН после снятия обременения.Как только ипотечный менеджер получит справку ЕГРН и справку о погашении кредита, он вас пригласит на подписание уже ИПОТЕЧНОГО договора со сниженной ипотечной ставкой.После этого вы идете в МФЦ и снова закладываете свою квартиру уже в новом банке.

    Опять предоставляете полный пакет документов и оплачиваете госпошлину.Далее радуетесь, что ваши «мучения» закончились и получаете новый график платежей уже со ставкой 9,5%.Подводя итоги, хочется отметить плюсы рефинансирования – мои платежи снизились с 14200 рублей до 12700 рублей, чему я очень рада.

    Но, конечно имеются и минусы рефинансирования – затраты, связанные с оценкой квартиры и страховкой, а также большие временные затраты. Еще хотелось бы напомнить, что в первичном банке при погашении кредита можно оформить перерасчет по договору страхования, т.е. если страховка за год у вас была уже оплачена, можно получить обратно часть уплаченных средств.Таким образом, при желании и настойчивости вполне реально снизить свои расходы по ипотеке путем рефинансирования.

    Рефинансирование ипотеки: «за» и «против»

    • • • 01.10.2007 10:04 4175 Продолжать платить по старому ипотечному кредиту 16—18% годовых сейчас просто неразумно.

    Хорошо, что банки все чаще предлагают рефинансировать такие кредиты на более выгодных условиях. Выгодных не только клиентам, но и банкам, ведь они получают за это и проверенного клиента, и залог, существенно превышающий сумму кредита.

    Экономика вопроса До недавнего времени перекредитовать ипотечный кредит могли лишь избранные заемщики, да и то в редких случаях. Теперь же эта услуга становится все более распространенной, поскольку спрос на нее растет опережающими темпами. Ведь несколько лет назад ставки по ипотечным кредитам составляли 18—19% в рублях и 13—16% в долларах, теперь же они снизились до 12—13% и 9—11% соответственно.

    Правда, прежде чем решиться на перекредитование своей ипотеки, клиенту стоит внимательно посчитать, стоит ли игра свеч. Как правило, реально ощутить выгоду от рефинансирования можно, если разница в процентных ставках составляет не менее 2—3 пунктов, а оставшаяся сумма кредита не ниже $50 тыс.

    «Например, вы вносили $1267 в месяц по кредиту на $100 тыс., взятому три года назад на 15 лет под 13% годовых,— говорит заместитель председателя правления «Абсолют банка»

    Олег Скворцов.— Перекредитовавшись под 10% годовых, стали платить $1107 (с учетом того, что часть долга уже погашена).

    За остающиеся 12 лет экономия составит около $23 тыс.». При этом, если сократить срок кредитования до 10 лет, ежемесячный платеж не будет существенно отличаться от первоначального ($1226 против $1267), зато заемщик сэкономит около $35 тыс. Если же клиент преследует цель уменьшить ежемесячные платежи, ему стоит растянуть срок кредитования.

    Правда, в этом случае уменьшится сумма общей выгоды. Например, если клиент продлит кредит до 15 лет с момента рефинансирования, ежемесячный платеж составит $994, но общая выгода уменьшится до $3470.

    А если продлить кредит до 20 лет, то выплата составит $892 в месяц, но переплата будет $31 500. Стоит отметить, что банкиры не рекомендуют рефинансировать ипотеку, если срок кредитования уже подходит к концу.

    «Если осталось выплатить примерно 30% ссуды, перекредитование может быть не очень эффективным. На этом этапе аннуитетные платежи будут включать большую часть основного долга и меньшую — выплаты по процентам»,— уточняет директор департамента развития ипотечных продуктов инвестиционного банка «КИТ Финанс» Елена Журавлева. Для банкиров рефинансированный кредит — менее рисковый актив, чем вновь выданный, ведь у этого кредита уже есть история, по которой можно оценить заемщика, да и залог по нему, как правило, заметно превышает сумму кредита.

    Вместе с тем с момента снятия обременения в одном банке и регистрации залога в другом банке кредит фактически ничем не обеспечен.

    Этот период длится около двух месяцев, и в это время банки вынуждены все риски брать на себя.

    Ряд банков предлагает заемщику заключить предварительный залоговой договор либо отдать в залог иной объект недвижимости, находящийся в собственности у клиента. Еще один способ, которым банк старается снизить риски,— это различающиеся процентные ставки до и после оформления залога. До непосредственного оформления кредита заемщику придется погашать кредит под процентную ставку на 2—3 пункта выше стандартной.

    Банки могут также поставить условие, чтобы рефинансируемый кредит был оформлен в определенном банке. «Это связано с попыткой уменьшить риски беззалогового периода и создать клиентам более комфортные условия кредитования. В этом случае между банками заключается соглашение, и на время перерегистрации залога процентная ставка по кредиту не повышается»,— поясняет заместитель директора департамента организации розничных продаж и активно-пассивных операций банка «Агроимпульс» Роман Родиков.

    Теоретически рефинансировать ипотечный кредит можно сколько угодно раз.

    Однако стоит учитывать, что при очередном перекредитовании клиенту придется заново проходить процесс оформления кредита.

    «Процедура рефинансирования не бесплатная, так что при частом рефинансировании кредита экономия на платежах, если она не слишком велика, может быть сопоставима с расходами на процедуру»

    ,— предостерегает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного московского банка Алексей Аксенов. Поэтому всякий раз заемщику придется оплачивать стандартные для ипотеки комиссии: комиссию за рассмотрение заявки, плату за открытие и ведение ссудного счета, плату за аренду банковской ячейки и т.

    д.

    «Каждый раз следует обращать внимание на разницу процентных ставок, наличие дополнительных комиссий и других платежей, связанных с рефинансированием ипотечного кредита»

    ,— предупреждает заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов. Поэтому если выплата всех комиссий перекрывает выгоду от рефинансирования, то клиенту лучше остаться при старом кредите.

    Тем более если разница в процентных ставках составляет менее 2 пунктов.

    «Заемщик взял осенью 2006 года сумму кредита $150 тыс.

    под 11% на 10 лет, а осенью 2007 года решил его рефинансировать под 9,5%.

    За этот год он уже выплатил банку около $14 тыс. в счет погашения процентов, и, если сейчас рефинансировать ссудную задолженность, она будет равна $140 тыс. Реальная экономия от такого перекредитования колеблется в районе $1000—1500»,— подсчитывает начальник отдела развития бизнеса Центра ипотечного кредитования банка «Сосьете Женераль Восток» Екатерина Забелина.

    А после оплаты комиссий банка, страхового полиса и регистрации договора ипотеки и без того малая выгода сойдет на нет. Для банка, выдавшего кредит, рефинансирование — это операция по досрочному погашению кредита. А некоторые банки могут вводить запреты на досрочное погашение или брать штрафы.

    Поэтому рефинансировать кредит можно, только когда эти условия изменятся. Например, Альфа-банк рефинансирует кредит только через полгода после обслуживания.

    А некоторые банки и вовсе запрещают последующее переоформление ипотеки. К тому же пока что банки предлагают рефинансирование не на все виды жилой недвижимости. Наиболее охотно банки берутся рефинансировать кредиты на городскую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.

    По мнению Романа Родикова, такая избирательность программ связана прежде всего с ликвидностью приобретаемой недвижимости. «Коттедж за городом стоимостью $1 млн продать гораздо сложнее, чем квартиру на окраине Москвы стоимостью $150 тыс.

    Поэтому банку выгоднее финансировать именно приобретение квартиры — эта недвижимость на рынке является более ликвидной»,— говорит он. Еще одним банковским предпочтением является рефинансирование чужих клиентов. «Банк не заинтересован в рефинансировании собственных клиентов.

    В этом случае у банка не увеличивается кредитный портфель.

    Исключение составляют те клиенты, которые при рефинансировании получают дополнительную сумму кредита»,— поясняет директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

    Но если банк все-таки предлагает такую услугу, то для заемщика в этом случае обнаружатся определенные плюсы.

    «При рефинансировании собственных заемщиков процедура оформления кредита упрощена, поскольку все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком, не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки»

    ,— рассказывает руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев.

    «Клиенту не придется собирать весь пакет документов по своей платежеспособности, только обновить трудовую книжку и документ, подтверждающий доходы»

    ,— говорит Екатерина Забелина. К тому же клиенту не придется оплачивать комиссии при оформлении кредита и заключать новый договор страхования.

    При перекредитовании внутри банка будет достаточно прикрепить к договору дополнительное соглашение о предоставлении страховых услуг. Бюрократия процесса Процедура рефинансирования отчасти дублирует процесс оформления ипотечного кредита.

    Сначала банк оценивает платежеспособность заемщика и его кредитную историю.

    При этом он обязательно обратит внимание на наличие у клиента просрочек по первоначальному кредиту.

    Если заемщик добросовестно исполнял свои кредитные обязательства, то после оценки недвижимости и заключения страховых договоров банк предоставляет деньги на погашение первоначального кредита клиента в другом банке и переводит их на счет клиента в этом банке. Заемщик, в свою очередь, досрочно погашает кредит и подает документы на снятие обременения.

    Затем клиент подписывает договор ипотеки для передачи недвижимости в залог. И в дальнейшем заемщик погашает кредит банку, который рефинансировал ему первоначальный кредит. Чтобы оформить рефинансирование ипотечного кредита, клиенту придется заново предоставить весь набор документов: паспорт, трудовую книжку, справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, документ о семейном положении, документы на залоговую недвижимость.

    Если за это время у клиента изменилось материальное положение в лучшую сторону, банк может увеличить сумму кредита. Помимо основных документов клиенту необходимо предоставить документы по первоначальному кредиту: кредитный договор, договор залога, закладную, справку о состоянии ссудной задолженности в банке. Причин, по которым банк может отказать заемщику в рефинансировании, несколько.

    Фактически это те же самые причины, по которым банк может отказать заемщику в оформлении самого ипотечного кредита.

    Одним из важных факторов для рефинансирования, как и для кредита, является платежеспособность клиента. И если за то время, пока клиент расплачивался с первым банком, у него снизился доход, банк может отказать ему в рефинансировании.

    Подвести может и сам объект недвижимости. Как правило, банки выдвигают определенные условия к приобретаемой недвижимости.

    Например, многие банки ограничивают покупки квартир в «хрущевках», домах с деревянными перекрытиями или в закрытых административно-территориальных образованиях. Но, несмотря на проблемы, у рефинансирования есть еще один неоспоримый плюс — постоянный рост цен на рынке недвижимости.

    «Вложения в ипотеку в условиях роста цен на жилье становятся более выгодными, так как квартира к моменту окончания выплат может стоить существенно больше той суммы, которую даже с учетом процентов выплатил заемщик»

    ,— утверждает Елена Журавлева.

    К тому же при рефинансировании банк проводит повторную процедуру оценки недвижимости, и при увеличении стоимости объекта недвижимости банк может увеличить сумму предоставляемого кредита.

    В этом случае у клиента появляются свободные деньги, которые он может потратить на разные цели.

    «Часть денежных средств направляется в счет погашения кредита в первом банке-кредиторе, а остальные средства могут использоваться на ремонт либо для покупки другой недвижимости»

    ,— говорит Екатерина Забелина. Юлия ПОГОРЕЛОВА Источник: Другие новости Банки.ру

    Какую возможность даст вам рефинансирование

    Для тех кто не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации.

    Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам.

    Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%.

    Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

    Документы для рефинансирования ипотеки

    Банк попросил такой список бумаг:

    1. справка 2-НДФЛ;
    2. справка о наличии задолженности по ипотеке из банка, где я брала первый кредит;
    3. копия паспорта и трудовой книжки;
    4. экспликация квартиры — сделал мастер из БТИ за 6200 рублей.
    5. два экземпляра оценки недвижимости;
    6. выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире людей (дали бесплатно в МФЦ);
    7. заявка на рефинансирование кредита;
    8. выписка из госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
    9. сканы кредитного договора;

    После подписания документов банк переоформит залог моей квартиры на себя. Пока будет идти процесс переоформления права (примерно месяц), у меня будет ставка в размере 9,9%.

    Вариант 2. Явная выгода от рефинансирования ипотеки при сокращении сроков по ипотечному кредиту

    Текущие условия мы оставляем без изменений: Ипотека оформляется на сумму 4 млн. рублей под 12,5% на срок 20 лет, при этом ежемесячный платеж составляет 45 446 р., а общая сумма переплат — 6 906 950 р. Рефинансируем ипотеку под 9%.

    Оставляем прежний платеж 45 446 р. В результате общий срок кредитования уменьшается на 8 лет, и, благодаря уменьшению срока сокращаются процентные отчисления. Сумма переплаты сократится аж на 4 343 191 р.

    Главный плюс рефинансирования ипотеки

    Говоря о минусах рефинансирования и описывая все подводные камни, с которыми может столкнуться заемщик во время оформления нового кредита, нельзя не заострить внимание на том, что все перечисленные неудобства и затраты с лихвой перекрывает финансовая выгода.

    Вам также может понравиться...