Страхование (КАСКО, ОСАГО)

На что надо обратить внимание при покупке квартиры вторичное жилье

На что надо обратить внимание при покупке квартиры вторичное жилье

По окончании осмотра при покупке квартиры


Обязательно поинтересуйтесь и сами посмотрите инфраструктуру района, в которой планируете покупать квартиру. Наличие поблизости важных для вас объектов: школ, д/садов, больниц, аптек, торговых и развлекательных центров. Наличие других подъездных путей к дому, остановок городского маршрутного транспорта и прочее.

Узнайте кто живет над покупаемой квартирой, не топили ли квартиру соседи. Узнайте как можно больше полезной информации, которая бы позволила вам остановить ваш поиск именно на этой квартире, либо продолжить его дальше.

Если не знаете что спрашивать и на что обратить внимание — обратитесь за сопровождением или консультацией к специалисту и придите во «всеоружии» на осмотр квартиры. Для подкованности, прочтите статью про .

А если вы уже посмотрели квартиру, то наверняка уже подумываете о том, что надо бы, как минимум, проверить документы на нее.

Вот здесь вам подойдет помощь квалифицированного юриста.

Бесплатно задать вопрос юристу можно во вкладке «Специалисты» Сегодня мы выяснили, что учесть при осмотре квартиры перед покупкой.
Удачной покупки квартиры!

Смотрите перед покупкой на состояние и ремонт в квартире

В первую очередь при осмотре квартиры необходимо особо уделить внимание на её состояние и качество ремонта.

А если жильё пришло в упадок, то оценить фронт работы и прикинуть в уме сколько нужно вложить денег в квартиру, чтобы привести её в состояние пригодное для нормального проживания.При общем осмотре квартиры обратите внимание на следы недавнего косметического ремонта. Возможно хозяин квартиры попытался скрыть от вас серьёзные недочёты на скорую руку.
Возможно хозяин квартиры попытался скрыть от вас серьёзные недочёты на скорую руку.

Оглянитесь вокруг, где-то должна стоять банка с краской или лежать рулон обоев.Свежая штукатурка на стене или на потолке должна на просмотре квартиры вас насторожить — возможно это попытка завуалировать грибок или плесень, быть может течёт крыша или соседи сверху постоянно квартиру заливают.Не ленитесь поднять голову и досконально изучить потолок, рассмотрите его особо тщательно и внимательно. Попытайтесь найти следы подтёков и протечек, особенно в местах примыкания труб и в углах комнат.Осмотрите оконные блоки — не видны ли места промерзания, убедитесь что из окон не дует ветер и они легко и плотно закрываются.Зайдите в ванную комнату и осмотрите перед покупкой квартиры сантехническое оборудование — смесители, краны, задвижки и трубы.

В коробах над стояками также может быть спрятано много сюрпризов. Проверьте напор воды — на верхних этажах может сочится лишь тонкая струйка.Обратите внимание на радиаторы отопления, проверьте в каком состоянии батареи, а если вы пришли на осмотр квартиры в отопительный сезон, то можно будет сразу почувствовать и проверить как сильно они греют. Оглянитесь вокруг и присмотритесь по-внимательнее, возможно где-то в углу припрятан электрический обогреватель.

Это также может натолкнуть на определенные размышления.Обратите внимание на углы в комнатах — порой от сырости в углах отходят от стен обои.Часто причинами возгорания и пожаров в квартирах служит короткое замыкание электропроводки. Обратите внимание на просмотре квартиры перед покупкой на общее состояние электрики, в частности на розетки и выключатели.

Обратите внимание на просмотре квартиры перед покупкой на общее состояние электрики, в частности на розетки и выключатели.

Посмотрите не видны ли следы от возгорания, замыканий, не искрит ли где чего, не висят ли где какие сопли. Отметьте для себя в каком состоянии электросчётчик, давно ли он проходил техническую поверку.

Выясните какую нагрузку получают электроточки — не включено ли у хозяина 4-5 электроприборов на одну розетку — это также может говорить о неправильной эксплуатации электрической сети и возможных дальнейших с ней проблемах.Возьмите на заметку — порой собственники намеренно создают непреодолимые препятствия для осмотра проблемных мест в помещении, захламляют комнату громоздкими предметами: шкафами, шифоньерами, комодами, модульными стенками.И какими бы незначительными на первый взгляд вам не показались эти проблемы житейского характера, любой ремонт влетает в копеечку.

Так что ухо востро и будьте бдительны на просмотре квартиры перед покупкой на вторичном рынке.

Передавайте деньги продавцу через гаранта

Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа.

Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк.

Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к.

в этом случае защищены и их интересы.

Кадастровый и технический паспорта

В техническом паспорте указан адрес квартиры, сведения о доме, подробные характеристики квартиры по каждому помещению, план квартиры и экспликация к нему.Техпаспорт иногда запрашивают банки при одобрении ипотеки. Для себя его просить не обязательно: все данные содержит выписка из ЕГРН. Но проверить техпаспорт лишним не будет.Перепланировка.

Если сравнить квартиру с ее планом из техпаспорта, можно понять, делали ли владельцы перепланировку. Если делали, необходимо выяснить, узаконена ли она. Собственник может сказать, что перепланировка согласована, но это другое понятие.

Согласовывают эскиз или проект еще не сделанной перепланировки, а узаконивают уже фактически сделанную перепланировку.

Если в техпаспорте есть красные линии на плане, значит, перепланировка не узаконена.Вопрос перепланировки важен, если вы берете квартиру в ипотеку: не все банки дадут кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой. Продать такую квартиру в дальнейшем тоже будет непросто. Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени.
Если вы решите сами узаконить перепланировку после покупки квартиры, будьте готовы заплатить более 20 тысяч рублей, обойти несколько организаций и потратить много времени. Кроме того, такая перепланировка может в принципе быть незаконна.Чтобы не было рисков, перепланировка должна быть узаконена, то есть план в техпаспорте и в других документах должен совпадать с реальной квартирой.

Что делать? 20.04.17Метраж. Сверьте все характеристики дома и квартиры с теми, что вам называл продавец. Часто продавцы преувеличивают площадь помещений — проверьте, не соврали ли вам.Техплан. Техпаспорт иногда путают с техпланом.

Это расширенный документ, который содержит все данные техпаспорта и используется при постановке квартиры на кадастровый учет. На практике для проверки юридической чистоты квартиры техплан не просят.Кадастровый паспорт отменили с 2017 года.

В нем указывали характеристики квартиры, план этажа и кадастровый номер помещения.

Советы покупателям

  • Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут.
  • Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
  • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
  • Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права.
  • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
  • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
  • Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.
  • Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
    • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
    • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
    • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
    • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
    • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
    • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
    • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать — на каком основании.
  • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
  • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
  • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
  • Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
    • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
    • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
    • сокрытие информации о собственнике;
    • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
    • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
    • встречная продажа квартиры и расселение.
  • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать — на каком основании.
  • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
  • Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
  • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
  • встречная продажа квартиры и расселение.
  • При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы.
  • За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
  • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
  • сокрытие информации о собственнике;
  • Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток.
  • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;

Рейтинг Поделиться Юридическая консультация После прочтения остались вопросы?

Звоните по номеру и наши юристы проконсультируют Вас!

Звонок бесплатный. Советуем прочитать 19 октября 2019 0 17 октября 2019 0 16 октября 2019 33 Новости раздела 12 августа 2019 0 30 июля 2019 1 13 августа 2020 0

Подписаться на рассылку Подписаться

Семейное положение

Один из супругов не может самовольно распоряжаться без согласия другого.

Такую сделку легко оспорить. Так что важно выяснить, состоит ли собственник в браке и с какого числа.

Эта информация вам пригодится, когда вы перейдёте к правоустанавливающим документам. Если человек получил квартиру по наследству или в дар, наличие супруга не имеет значения. Такое имущество не считается совместно нажитым.

А вот если имеете дело с договором купли-продажи, обратите внимание на дату его заключения. Квартирой, приобретённой до брака, собственник может свободно распоряжаться. Если он купил её после свадьбы, в пакете документов обязательно должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Теоретически заменить его можно , который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником.
Теоретически заменить его можно , который единолично закрепляет право распоряжаться объектом за собственником. Но с согласием всё-таки спокойнее: брачный договор иногда оспаривают.

Если собственник квартиры в разводе, а квартира была приобретена во время супружества, она всё ещё может считаться совместным имуществом.

Здесь нужно или согласие, или решение суда о разделе, по которому недвижимость отошла человеку, с которым вы планируете заключить сделку.

Продавец

Помимо документов на квартиру, следует запросить у продавца копию его паспорта, чтобы проверить данные в реестре недействительных документов. Все документы, предоставляемые продавцом, должны быть действительны и заверены юридически.

Также следует удостовериться в адекватности собственника. Можно поговорить с соседями и попросить справку от психиатра.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

alexxxey.07/DepositphotosПри покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца.

Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.1.

Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации.

Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т.

п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.2.

Рекомендуем прочесть:  Где в твери сделать загранпаспорт

Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра.

Для этого сделайте запрос .3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).4.

Запросите на бумаге.По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ.

Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства.

Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги.

Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади.

Такую выписку может запросить только собственник.6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.1.

Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом.

Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.2.

Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.Такую справку может получить только сам правообладатель лично.

Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.4.

Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.5.

Запросите согласие органов опеки.Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos6.

Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены.

Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации.

Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна.

Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми»

и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т.

п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года.

Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой.

Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда.

Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца.

Больше ничего делать не нужно.

Когда выгоднее покупать

и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью.

Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку.

Вам также может понравиться...