Авторское право

Какая сумма по договору купли продажи недвижимости не облагается налогом

Какая сумма по договору купли продажи недвижимости не облагается налогом

Платится налог только с разницы в сумме между продажей и покупкой


Пп.2 п.2 ст.220 Налогового кодекса России обозначает, что лицо может законно уменьшить доходы от сделки продажи недвижимого имущества на все расходы, которые были понесены при его покупке.Это значит, что если лицо приобрело квартиру (но не унаследовало или получило в дар) и имеется вся документация, подтверждающая расходы при покупке, то лицо должно уплатить налог (13%), но уже с разницы между суммой покупки и продажи. Важным нюансом считается, если жилье куплено после 1 января 2016 года и продажа осуществилась по цене ниже, чем 70% , то для расчета налогов с продажи недвижимости будет учитываться доход в размере 70% от стоимости кадастровой.От этого момента будет зависеть, каким налогом облагается продажа квартиры.Если документация, подтверждающая расходы при покупке отсутствует или была утеряна, это можно исправить. Она подлежит восстановлению: копии договора в кадастровой службе (они там регистрируются) можно запросить, а другие платежные документы запрашиваются в банке.Рекомендуем статьи по теме

Поделитесь с друзьями или сохраните для себя: Оценка статьи:

(Пока оценок нет)

Загрузка.Добавить комментарий Бесплатная юридическая консультацияПопали в сложную ситуацию, где требуется квалифицированная помощь юриста?

Обратитесь к нашим экспертам, это абсолютно бесплатноМосква и область (круглосуточно)+7 (499) 350-44-92Санкт-Петербург (круглосуточно)+7 (812) 627-14-95Бесплатно по России8 (800) 555-67-55 доб.

225 Найти: © 2017–2020 – Налоги и право для физических лицПерепечатка материалов разрешена только с указанием первоисточникаООО «Спектр», 117246, Москва, Херсонская улица, дом 41а Выберите раздел права

Как считают сумму налога с продажи квартиры

Другим нововведением в законе является зависимость суммы налога с продажи недвижимости от кадастровой стоимости.

Не секрет, что продавцы в целях уменьшения НДФЛ занижают стоимость продаваемого объекта в договоре. Из-за этого властям пришлось раз и навсегда решить вопрос, с какой суммы платится налог с продажи квартиры в 2019 году. Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Если договорная стоимость окажется искусственно заниженной, сбор будет рассчитываться, как 70% кадастровой стоимости объекта на начало года сделки.

Как уже отмечалось, налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц начисляется в случае превышения суммы продажи от покупки. Например, квартира покупалась за 2 млн.

рублей, а через год хозяин продает ее за 3,5 млн.

рублей. Но как быть тем, кто получил недвижимость по наследству, в дар или по приватизации?

Ведь они не приобретали ее за собственные средства. Для этого предусмотрен имущественный вычет в соответствии с п.1 ст. 220 НК РФ. С ним можно законно снизить сумму налога. Его максимальная сумма – 1 млн. рублей. На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство.

рублей. На примере 3 рассмотрим, как проводится расчет налога с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц у пенсионерки Петиной М.И., получившей наследство.

Так как она не покупала квартиру, налог будет уплачиваться не с разницы продажа-покупка, а со всей суммы сделки.

Допустим, стоимость квартиры по договору составила 2 млн. рублей, а кадастровая стоимость на 01.01.2018 года составляла 3,5 млн. рублей. Договорная сумма занижена, так как 0,7 * 3 500 000 = 2 450 000 рублей, поэтому налог посчитают по кадастровым данным с применением имущественного вычета:

  1. 0,7 * 3 500 000 -1 000 000 = 1 450 000 рублей (база для расчета налога);
  2. 1 450 000 * 0,13 = 188 500 рублей – сумма налога к уплате.

Получить вычет в размере 1 млн рублей имеют право только налоговые резиденты.

Это российские граждане, иностранцы и лица без гражданства при условии пребывания на территории России большую часть года подряд (183 дня). Исключение — использование проданного объекта продаваемый объект для предпринимательства. Вычет в 1 млн рублей допустим в отношении любых жилых объектов (комнат, квартир, домов), сюда же приравнены дачи и участки земли.

На другие нежилые объекты (гаражи, сараи) предоставляется максимальный вычет в 250 тыс. рублей. Итак, у налогоплательщиков есть только два способа снизить расходы на НДФЛ за продажу жилья:

  • учесть расходы, связанные с его приобретением.
  • применить вычет в 1 млн рублей;

К таким расходам будет относиться не только сумма начальной покупки, но и выплаченные проценты, если был кредит или ипотека, а также стоимость услуг риелтора.

Все расходы должны подтверждаться документами, продавцу нужно иметь на руках все квитанции, договора и т.д. Пример 4. Яковлев М.Г. взял дом в ипотеку в августе 2016 года за 3 млн.

рублей. В феврале 2020 года он продал его за 3,4 млн. рублей. В процессе выплаты ипотеки были уплачены проценты в размере 150 тыс. рублей, а помощь риелтора обошлась Яковлеву в 20 тысяч рублей.

Расчет налога с продажи:

  1. 3 400 000 — (3 000 000 + 150 000 + 20 000) = 230 000 рублей (база расчета налога);
  2. 230 000 * 0,13 = 29 900 рублей к уплате.

На практике имущественный вычет применяется, когда реализуется недвижимость, полученная не за счет средств приобретателя (наследование, дарение, приватизация, рента, материнский капитал). Для тех, кто купил квартиру за свои деньги, использование вычета в 1 млн рублей вместо варианта льготы «доход-расход» увеличит сумму налога в разы. Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2016 года.

На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2020 года квартиру она продала за 2,1 млн.

рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:

  • С учетом вычета в 1 млн рублей: (2 200 000 — 1 000 000) * 0,13=156 000 рублей.
  • С учетом расходов на приобретение квартиры: (2 200 000 -1 700 000) * 0,13 = 65 000 рублей.

Очевидно, второй способ предпочтительнее.

Налоги с продажи квартиры

28 мая 2019, 18:00Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом. А со всех доходов нужно платить налоги.

В данном случае — 13% от полученного. Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости.

Разбираемся во взаимоотношениях государства и продавцов квартир.Когда нужно платить налоги с продажи квартирыГосударство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет.

Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.

Если квартира получена после 1 января 2016 годаЧтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

  1. квартира получена в наследство;
  2. жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  3. если квартира приватизирована после этой даты;
  4. если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).

Если квартира получена до 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.Теперь , и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги.

Дальше расскажем об этом подробнее.С какой даты отсчитывается срок владения квартиройПо общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость.

Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть или на (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.Но есть и несколько исключений из него:1.
Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть или на (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.Но есть и несколько исключений из него:1.

Недвижимость, полученная по наследству. В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.2.

Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться .3.

Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

  1. если до 1 января 1998 года, то о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников . Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2019 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.
  2. если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;

4.

Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).5.

Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается Срок владения квартирами, полученными по реновацииОтдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.ПримерСемья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2019 года переехала в новостройку в рамках реновации.

Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.Налоги при продаже квартиры. Сколько платить На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%.

Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%.

Для нерезидентов она намного выше —30%.

Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну.

С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.Как посчитать налог Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13%.

Это правило действует только для налоговых резидентов.

Сейчас всё объясним подробнее.Цена квартирыЧтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее. К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство.

Квартиры оцениваются по правилам, прописанным .

Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры. Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.А теперь о новых правилах подсчёта налога1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана.
Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).2.

Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.ПримерВ декабре 2020 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2019-го.

Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.Но к этой сумме Лена может применить вычет.

Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартирыСумму, которая облагается налогом, можно уменьшитьЕсть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.Налоговый вычет при продаже квартирыВычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей.

Налог считается от получившейся цифры.ПримерЕсли Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублейНалог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублейНалог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.Если Лена продаст в 2019 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем.

Налоговый вычет при продаже долей в правеЕсли сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то в миллион.Расходы на покупку квартиры Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.Что входит в такие расходы:

  1. если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
  2. если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.

ПримерВ 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей. 10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублейИтак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).Обратите внимание:Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил.

В этом случае платить налог не нужно.Налоги при «продаже» новостройки по ДДУДо тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору.

Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала. Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов.

Это Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.Занижение цены в договоре купли-продажи квартирыПродавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги.

Это не самое лучшее решение. И вот почему.Возможно, налог платить не нужноПосмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.Налог может быть не таким большим, как рискиПосчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм.
Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.Налог может быть не таким большим, как рискиПосчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм.

Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины.

С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли. ПримерПодаренную ей в 2020 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей.

Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2019 года — 5 460 000 рублей.Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублейЧтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:(6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублейА если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):(5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублейПосчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.Занижение цены в договоре может насторожить покупателяВедь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре.

Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%. Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредитеЕсли покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена.

Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке. Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому.

Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вредАвторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.

Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку: НДФЛ = (доход от продажи — затраты на приобретение) х 0.13 Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее: НДФЛ = 0.7 х Sкадастр.

ст-ть Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения. Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным. Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.: НДФЛ = 2 000 000 руб.

х 0.7 = 1 400 000 руб., то есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка. Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).

Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7.

По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п.

Рекомендуем прочесть:  Нормы расхода сиз в 2019 году

6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.

Налог с продажи, если недвижимость была куплена до 1 января 2016 года

Если вы приобрели недвижимость до 1 января 2016 года и она находится в вашей собственности больше 3 лет, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи.

Несмотря на то, что в 2016 году в Налоговый кодекс были внесены изменения, это правило действует и на сегодняшний день. Пример: В феврале 2015 вы купили дом по договору купли-продажи и оформили его в собственность.

В марте 2020 дом был продан. В 2019 году вам не нужно платить налог с продажи, так как дом был куплен до 01.01.2016. В вашем случае действует минимальный срок 3 года.

Также вы не обязаны подавать декларацию 3-НДФЛ и уведомлять налоговую инспекцию о проведенной сделке.

Как получить льготы при покупке квартиры в общую долевую собственность

Возможны ситуации, когда имущество приобретается в совместную собственность (например, мужем и женой). В таком случае вычет назначается каждому покупателю отдельно (2 млн на каждого собственника, указанного в договоре купли-продажи).

Единственное условие – жильё должно быть приобретено после 1 января 2014 года. При подаче декларации о доходах семейной парой суммарный вычет составит 4 млн рублей(Письма Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699).

Воспользоваться таким преимуществом могут не только муж и жена, но и любые граждане, оформившие совместную собственность на жильё. Например. В 2016 году брат и сестра Селезнёвы получили в дар родителей квартиру.

Доли распределились поровну и объект находился в совместной долевой собственности. В 2017 году они продали её за 4 млн рублей.

В том же году они приобрели новое жильё за 7 млн рублей. При расчёте налога они смогут воспользоваться правом вычета в размере 1 млн рублей.

Так как долевая собственность была совместной, использоваться вычет будет единожды на объект (а не каждым собственником отдельно). Таким образом, расчёт налога для каждого налогоплательщика отдельно будет выглядеть так:2 млн (1/2 от общей стоимости жилья) – 500 тысяч (1/2 от вычета в 1 млн рублей) млн = 1.5 млн – налогооблагаемая базаПри этом вычет с покупки объекта составит: 2 млн рублей на каждого собственника. Таким образом, НДФЛ с продажи квартиры для брата и сестры компенсируется вычетом с покупки нового жилья и составит 0 рублей.

Налогооблагаемая база.

С какой суммы уплачивается налог?

Если продается имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года и находится в собственности продавца менее 3 лет, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

  1. Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут
  2. Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1000000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;

Налог на доходы от реализации имущества, приобретенного до 01.01.2016 года, не зависит от размера кадастровой стоимости этого имущества.

Основание: Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ

«О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»

, статья 4 С 01.01.2019 года статья 217.1 действует для ВСЕХ собственников, а не только для резидентов. Т.е. для нерезидентов теперь тоже применяются правила освобождения от налогов через 3-5 лет и ограничение налогооблагаемой базы — 70% кадастровой стоимости Основание: Федеральный закон от 27.11.2018 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»

Налоговый вычет

Вариант первый.

При сделках с недвижимостью существует налоговый вычет, составляющий 1 миллион рублей. На практике это действует следующим образом: предположим, нужно продать квартиру за 3 миллиона. В таком случае продавец обязан платить налог не в сумме 390 тыс.

рублей (3 млн руб.*0,13), а в сумме 260 тыс. рублей (3 млн руб. – налоговый вычет в 1 миллион рублей, то есть 2 млн руб.*0,13).

В случае, если продажная цена будет ниже 1 млн руб., то есть суммы налогового вычета, никакой налог и вовсе не платится. Последнее обстоятельство, кстати, довольно часто используется для уклонения от уплаты налогов при сделках по продаже жилья, когда в договоре указывается одна сумма, меньше миллиона рублей, а остальная передается наличными из рук в руки. Данная сделка опасна для покупателя, поскольку в случае признания сделки незаконной он сможет вернуть только сумму, официально указанную в договоре в качестве покупной, остальные же деньги продавец на законных основаниях сможет ему не возвращать.

Вариант второй. В случае приобретения Вами продаваемой ныне квартиры в течение 3-х лет до нынешней сделки путем покупки этого жилья, порядок начисления налога снова-таки несколько другой. Если продавец сможет предоставить доказательства покупки им продаваемой ныне квартиры за определенную сумму, тогда налоговый вычет будет произведен на сумму расходов на покупку жилья. Допустим, если продаваемую сейчас квартиру за 3 миллиона рублей Вы сами купили 2 года назад за 1,5 миллиона рублей, налог будет платиться из суммы 3 миллиона рублей (1,5 миллиона рублей *0,13), что дает сумму налога в 195 тысяч рублей.

В каких случаях необходимо платить подоходный налог при продаже объекта недвижимости

Подобный налог требуется уплачивать далеко не каждый раз.

Общая суть ввода подоходного налога при продаже жилья и ужесточения правил его начисления (про это далее) заключается в том, чтобы жилье не превращалось в средство для спекуляции.

Власти не дают возможности осуществлять спекуляции объектами недвижимости, бесконтрольно скупая/продавая недвижимость по более выгодной цене.

Главный смысл законодательства в данной сфере – НДФЛ вообще не требуется уплачивать, если жилье было в собственности довольно длительное время. Для жилья, приобретенного до 2016 года, данный срок составляет 3 года. Если квартира куплена начиная с 1 января 2016 года, минимальный срок поднят до 5 лет.

Именно в данном факте и заключалось крайнее ужесточение законодательства.

Если вы имеете в собственности жилье более 3 лет (5-летний срок для купленной начиная с 2016 года недвижимости еще физически не мог закончиться), то вы сможете спокойно ее продать и не беспокоиться насчет налогов. Какой-либо обязанности заполнять декларацию и вносить в бюджет какие-либо средства, у вас не будет. За какую бы сумму вы не продали недвижимость.

Следует учесть и то, что ужесточение законодательства и поднятие срока владения с 3 до 5 лет касается лишь тех квартир, что покупались на рынке. Для жилья, полученного иными методами, существует льгота, и не потребуется уплачивать какие бы то ни было налоги, если реализовать недвижимость через 3 года после вступления в права владения.

К этим исключениям относятся:

  1. недвижимость, перешедшая во владение после приватизации,
  2. недвижимость, полученная по наследству/в подарок от близкого родственника,
  3. недвижимость, полученная посредством договора пожизненного содержания с иждивением, если ренту платил налогоплательщик.

Фото: pixabay.com

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  • право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  • Применяется с 2020 года. В собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). Также льгота распространяется на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (доля в праве собственности на земельный участок), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и сооружения.

Справочно. Внесенными в 2020 году изменениями установлено, что при применении п. 4 не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ. Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию. Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше (например, в отношении подаренной квартиры) или (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2020 года, при продаже объекта недвижимости в 2020 году — до 30 апреля 2019 года. Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее .

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика).

О всех случаях, при которых , можно прочитать в статье по ссылке.

Какая сумма не будет облагаться налогом при продаже недвижимости в 2020 году

В тех случаях, если с момента покупки квартиры прошло меньше трех лет, налог будет начислен на ту разницу, которую “заработал” человек за счет роста цены квартиры.

То есть, если квартира была куплена за 1,5 миллиона рублей, а продана за 1,7 миллиона, уплатить 13 процентов нужно с 200 тысяч разницы в вашу пользу (в данном случае сумма налога составит 26 тысяч рублей). Если квартира продана за те же деньги, за какие была куплена, или даже за меньшую сумму, никакого налога уплачивать не придется в принципе. Доход не получен, а значит, и подоходный налог платить не надо.

Еще один вариант, который предусмотрен законом — когда квартира стоит 1 миллион рублей или меньше.

В этом случае налог можно будет не уплачивать в любом случае, даже если вы продаете жилье дороже, чем его купили. Вычет в 1 миллион рублей также будет актуален для тех, кто получил квартиру в наследство, в дар, в результате приватизации или по договору пожизненной ренты. Если жилье продается в течение трех лет после получения права собственности на него, подоходный налог не будет взиматься только с одного миллиона рублей стоимости.

Скажем, если полученная таким образом квартира стоит те же 1,5 миллиона, то при продаже ее в первые три года владения нужно будет заплатить налог с 500 тысяч рублей. Важный нюанс, о котором нужно помнить — описанный порядок действует только для квартир, которые использовались по своему прямому назначению.

Вам также может понравиться...