Таможенное право

Как проходит продажа квартиры через ипотеку

Как проходит продажа квартиры через ипотеку

Оглавление:

Другие документы, которые важны именно для продавца

  • Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
  • Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.
  • Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
  • Расписка о (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.

Внимание! реальная стоимость квартиры должна быть во всех документах абсолютно одинаковой. В суде (если будет необходимо доказать свою правоту), каждый получит именно то, что отдавал по документам. Словам судья верить не будет.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю: Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения.

Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

  • С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.
  • Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.

Статья в тему: Как пользоваться правильно?Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки.

Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Топ 10 банков

/

  • 8 800 200-50-75
  • (495) 721-99-00
  • 8-800-510-9510
  • 8 800 200-66-33
  • 8 800 555-55-50
  • 8 800 100-00-06
  • 8 800 200-00-00
  • 8 800 100-07-01
  • 8 800 200-02-90
  • 8 800 200-55-20
  • 8 800 555-55-50
  • 8 800 200-50-75
  • 8 800 200-00-00
  • 8 800 555-20-20
  • 8 800 100-48-88
  • 8 800 100-07-01
  • 8 800 200-66-33
  • (495) 721-99-00
  • 8 800 700-73-00
  • 8-800-510-9510

| | 15 дек. 2015 Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором.

До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры.

В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.

Процесс реализации жилья по для продавца делится на несколько основных этапов:

  • Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
  • Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
  • Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
  • Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
  • Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
  • Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.

При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.

Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:

  1. возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
  2. сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.
  3. денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов.

В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Риски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:

  1. внимательно изучить договор купли-продажи во избежание непредвиденных ситуаций;
  2. следить за передачей банку исключительно копий документов, чтобы при отказе банка потенциальному покупателю в ипотеке продавец имел возможность оформить другую сделку;
  3. проверить указанный в договоре адрес, инициалы и номер счета продавца, на который со временем будут перечислены ;
  4. перед подписанием договора удостоверится в наличии оговоренной суммы денег в сейфовой ячейке банка при выборе данного способа оплаты;
  5. уточнить перечень документов, которые потребуются для последующего вскрытия ячейки после завершения сделки;

При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки.

Документы для продавца:

  1. технический паспорт;
  2. заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
  3. копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
  4. доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
  5. справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
  6. для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
  7. разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.
  8. выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
  9. копия паспорта продавца;
  10. заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
  11. оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
  12. копия кадастрового паспорта;

Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.

  • В нотариальном договоре купли-продажи устанавливается реальная рыночная стоимость жилья, благодаря чему сделки с участием банка проводятся по полной цене.

    Таким образом продавец получает легальный доход и имеет право использовать его в собственных целях.

  • Перед продажей следует привести в порядок все необходимые документы и ликвидировать задолженность перед коммунальными службами. В случае проведения перепланировки квартиры в БТИ необходимо зарегистрировать произведенные изменения конструкции.

    Это ускорит процесс сбора необходимых документов для продажи недвижимости.

  • Для продавца наиболее безопасной будет сделка с покупателем, берущим ипотеку в кредитной организации с хорошей репутацией.

    В этом случае банк контролирует легитимность сделки и гарантирует исполнение всех указанных в договоре условий оплаты.

Подробная информация о банке: .

Полная схема ипотечного кредитования, которую предлагает Сбербанк

Перед тем, как будет назначена точная дата подписания всех необходимых документов для завершения сделки по ипотечному кредитованию, важно знать, с какими этапами придется столкнуться. Также предстоит разобраться, какие соглашения подписываются в этот период.

Клиентам следует убедиться в том, что ими были проведены всей действия для того чтобы, завершение сделки состоялось в назначенное время.

Через аккредитив

Безналичный аналог банковской ячейки – это аккредитив (Гражданский кодекс, ст.

867 (скачать)). Он безопаснее описанного выше способа оплаты, ведь доступ ко счету блокируется до наступления определенных условий.Что из себя представляет аккредитив и каковы сроки перечисления денег по ипотеке продавцу:

  • Стороны сделки заключают договор о взаиморасчетах по данной схеме. Продавец открывает в ипотечном банке счет, в условиях которого значится успешная регистрация договора купли и переход права собственности.
  • Первый взнос и кредитные деньги зачисляются на указанный номер счета. Однако получить их продавец не сможет, ведь сумма останется заблокированной, пока не наступит условие выплаты. Не вправе снять с него деньги и покупатель.

Если регистрация купли-продажи не прошла в определенный срок (к примеру, 45 дней), средства вернутся заемщику в том же объеме.

Рисков нет ни у одной из сторон – продавец получает деньги сразу после регистрации документов в Росреестре, а покупатель уверен, что оплаченный им взнос не пропадет.

Единственный минус такой схемы взаиморасчетов – высокая комиссия банка. При передаче крупной суммы она может составлять до 40 тысяч рублей.

Продажа недвижимости по переуступке в ипотечном займе

Реализация недвижимости по переуступке в ипотечном займе осуществляется при приобретении покупателем жилья в новостройке по ДДУ.

После выплаты ссуды покупатель может продать недвижимость в еще недостроенном комплексе по договору долевого строительства. Права собственности у покупателя жилья еще нет, комплекс принадлежит компании-застройщику до момента ввода в эксплуатацию. В данном случае договор купли продажи квартиры не подписывается, продавец может уступить будущее право собственности на недвижимость после сдачи комплекса.

Поэтому при реализации сделки потребуется согласование с банковской организацией и компанией-застройщиком.

Не все банковские организации соглашаются на данные сделки.

Для решения задачи рекомендуется:

  1. узнать, в каких банках данные сделки выполняются для застройщика комплекса;
  2. оптимально обратиться в банки, в которых строящиеся жилые комплексы фирмы-застройщика аккредитованы;
  3. при отказе фирмы-застройщика заключать договор переуступки можно обратиться с проектом договора к нотариусу для решения спорных вопросов и согласования пунктов соглашения.

Как проходит перечисление кредитных средств продавцу на сделке в банке по ипотеке

Продавец всегда получает кредитные средства после оформления документов в Росреестре, когда нет сомнений в том, что сделка закончилась благополучно.Происходить это может тремя путями:

  1. Через банковскую ячейку. Классический способ, который используют большинство финансовых учреждений. Банк закладывает средства в банковскою ячейку, а в договоре прописываются условия получения этих денег.

    В случае успешной регистрации сделки, средства получает продавец. Если что-то пошло не так – деньги вернутся в банк.

  2. Через аккредитив.

    Этот способ самый простой и быстрый с точки зрения оформления дополнительных бумаг. Его суть заключается в блокировке необходимой суммы на счету продавца. В случае успешного завершения регистрации, эта сумма разблокируется и продавец получает деньги.

    Нет – сумма возвращается банку.

  3. Наличными деньгами кредит выдается покупателю для расчета с продавцом — редкий вариант расчетов, так как есть свои риски для продавца и банка (если покупатель не передаст деньги продавцу, то банк рискует потерять заложенный объект).

В обоих первых случаях ни у покупателя, ни у продавца нет доступа к заложенной сумме до того, как не будет известно решение Росреестра.

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  1. защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.
  2. ипотечных покупателей элементарно больше.

    Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;

  3. банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  4. сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы.

Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  1. Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  2. Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  3. Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.
  4. Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.

Заключение

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке очень минимальны.

Соблюдайте все правила подачи требуемой документации, контролируйте лично весь процесс составления договоров. Основной риск продавца заключается в период принятия решения банком о выдаче кредитных средств заемщику. При положительном решении финансовая организация несет ответственность за дальнейшие этапы сделки по купле-продаже.

При положительном решении финансовая организация несет ответственность за дальнейшие этапы сделки по купле-продаже.

Способы продажи квартиры в ипотеке

Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.

Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:

  • Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
  • Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
  • Продажа ипотечного жилья банком
  • Досрочная уплата ипотеки

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Способы

Продать квартиру по ипотеке можно двумя способами, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки:

  • Самостоятельный сбор и оформление документов, сделки, заключение договора. Может осуществляться как собственником недвижимости, так и членами его семьи.
  • Оформление с помощью специалистов – юриста, риелтора, сотрудника банка, в котором будет выдан ипотечный кредит.

Справиться с оформлением сделки самостоятельно могут далеко не все граждане, однако достоинства очевидны:

  1. не будет допущено мошенничество со стороны риелторского агентства, которое заключается, чаще всего, в навязывании дорогостоящих услуг, без которых можно было бы обойтись.
  2. продавец получает возможность контролировать все этапы сделки, устанавливать максимально выгодные для себя условия;
  3. огромная экономия денег – услуги профессионалов по ведению юридических сделок стоят недешево;

При этом плюсы есть и в обращении к специалистам:

  1. экономия времени и сил – оформление документов, это зачастую длительный и хлопотный процесс;
  2. опытный специалист знает, как сократить время на оформление сделки, что очень важно, если сроки поджимают.
  3. гарантия того, что все будет сделано правильно, юридически грамотно и в соответствии с законодательством РФ;

Занимаясь оформлением продажи квартиры по ипотеке, следует заранее наметить план действий, чтобы не пропустить ни один из важных этапов. В первую очередь, после того, как будет достигнута устная договоренность с покупателем, нужно приступить к сбору документов. Образец договора купли – продажи квартиры по ипотеке можно Особенности продажи квартиры по ипотеке рассматриваются в статье: .

Какие документы нужны для продажи ипотечной квартиры?
Найдите ответ на .

Когда платить госпошлину за регистрацию?

Оплата госпошлины за регистрацию сделки в Росреестре происходит до заключения сделки (подписания договора купли-продажи), и обычно в день сделки.

Оплатить госпошлину можно в МФЦ, для этого установлены специальные платежные терминалы. В банкомате Сбербанка госпошлина оплачивается без комиссии. Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.
Это важный пункт, без которого регистратор не начнёт проверку документов.Обязательно возьмите квитанцию об оплате, которая будет являться подтверждающим документом внесения необходимого платежа.

С использованием банковской ячейки

Взаиморасчеты через ячейку – один из самых безопасных способов передать нужную сумму при оформлении жилищного кредита.

Когда банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу и как происходит оплата квартиры:

  • Вам нужно договориться со второй стороной сделки о том, что вы желаете оплатить недвижимость при помощи банковской ячейки. Уточните, кто будет оплачивать эту услугу, но обычно расходы ложатся на покупателя.
  • Далее составляется договор аренды ячейки (скачать образец на примере Сбербанка) в том банке, где вы берете ипотеку. В нем прописываются условия доступа к содержимому, в частности, получение только после успешной регистрации сделки в Росреестре.
  • Когда перечисляют деньги по ипотеке продавцу? После наступления оговоренного события он сам забирает средства из банковской ячейки. Если сделка срывается, покупатель получает обратно положенную в сейф сумму.

Эта схема передачи денег при ипотеке практически не имеет рисков и надежно защищает обе стороны от мошенничества. Из минусов стоит отметить расходы. В среднем придется заплатить 1,5-2 тысячи рублей, но это невысокая цена за собственное спокойствие.Помните, что деньги в банковской ячейке не застрахованы, поэтому в случае ограбления банк не возместит эту сумму.

Лучше всего сделать дополнительный договор страхования, но это увеличит расходы.

Продажа квартиры по ипотеке военнослужащим

Граждане, проходящие военную службу по контракту, пользуются большим количеством льготных преимуществ (для этого хватает 3-хлетнего стажа). При покупке военнослужащим квартиры, банком проводится более пристальная и требовательная проверка:

  1. Проверка фундамента – кладка каменная, кирпичная либо железобетонная конструкция.
  2. Наличие сантехники, исправность всех коммуникаций, целостность дверей, застекленность окон.
  3. Подключение к центральному отоплению или личная обогревательная система.
  4. Ограничением, что уменьшает цену за квартиру, является наличие вписанных членов семьи предшествующего хозяина, не достигших 18-тилетия или находящихся в местах лишения свободы, которые могут со временем заявить о своих правах собственности на часть недвижимости.
  5. Является ли данная недвижимость в аварийном, ветхом состоянии либо подлежит сносу.

В случае приобретения военным недостроенного жилья, застройщик должен иметь соответствующую аккредитацию и положительную характеристику.

Обратите внимание! Покупатель лично находит средства, чтоб обустроить или отремонтировать жилплощадь. Кредитные средства не распространяются на данные цели. Риски при продаже квартиры военнослужащим снижаются к минимуму, когда жилье соответствует всем нормам и они не преследуют цели обмана в данной сделке.

Страхование недвижимости

Проведение ипотечных сделок подразумевает обязательное страхование приобретаемого имущества.

Для этого в банке есть список аккредитованных страховых агентств, в которые клиенты могут обратиться. Страховка на жилье оформляется в кратчайшие сроки и оплачивается заемщиком самостоятельно. Банк на эти цели не предоставляет средства.

После оплаты клиент в течение нескольких дней получает страховку на квартиру. А для того чтобы ипотека была предоставлена с меньшей процентной ставкой, заемщик может застраховать свою жизнь. Но эта процедура не является обязательной при ипотечном кредитовании в финансовом учреждении.

Читайте также:

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки.

В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек.

При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

  1. производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
  2. со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.
  3. для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
  4. договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
  5. продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
  6. покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
  7. после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
  8. покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  • Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  • При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  • Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  • Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  • Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  • Получает деньги и выписывается из квартиры.

Риски

  • Основной риск любого продавца – не получить деньги за квартиру.

    В случае с ипотекой такой риск минимален, ведь сделка полностью контролируется банком, который заинтересован в успешном исходе купли-продажи. Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным.
    Самым негативным вариантом является ситуация, когда банк в период после сдачи документов на регистрацию и до перечисления денег продавцу признан неплатежеспособным. Решить данный вопрос можно только в судебном порядке.

Чтобы избежать риска признания банка неплатежеспособным, следует в качестве кредитной организации выбирать банк с высоким рейтингом, например, Сбербанк или ВТБ24.

  • Дополнительный риск – потерять время, если кредит не одобрили. Одобрение сделки занимает определенное время, за которое банк проверяет всю цепочку собственников квартиры, интересуется, нет ли иных обременений и не произведена ли перепланировка. В случае, если сделку не одобрят, продавец теряет лишь время, потраченное на ожидание одобрения банка.

Чтобы минимизировать риск неодобрения сделки, продавцу следует оказывать покупателю всяческое содействие по вопросу представления документов – представить копии документов на квартиру, снять все иные обременения, узаконить имеющуюся перепланировку. В целом с точки зрения продавца ипотечная сделка является менее рискованной, чем обычная продажа квартиры гражданину с собственными средствами. В случае с банком у покупателя меньше шансов провернуть какую-либо мошенническую операцию, ведь именно банк проверяет все необходимые документы покупателя и его платежеспособность.

Особенности ипотечных программ

  1. Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка.

Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  1. Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены.

Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены.

Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  1. Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли).

Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  1. Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше.

О том, , рассказано в отдельном посте. С оформлением специальных программ: «», «» и «» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях.

Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Оценка статьи:

(голосов: 23, средняя оценка: 4,52 из 5)

Загрузка.

Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Поделиться Отправить Класснуть

Пошаговая инструкция по действиям продавца

Рекомендуется ознакомиться, перед тем как продать квартиру по ипотеке, с пошаговой инструкцией, содержащей следующий порядок действий:

  • После согласования юридических нюансов сделки подписывается соглашение о купле-продаже недвижимости, осуществляется регистрация сделки.
  • Продавец подбирает покупателя самостоятельно либо перепоручает работу риелтору.
  • Составляется предварительный договор. Покупатель выплачивает часть денежных средств в качестве задатка.
  • Продавец получает денежные средства (наличными либо на счет в банке) и организует выписку из жилого помещения.
  • Владелец квартиры предоставляет потенциальному покупателю необходимую документацию на жилой объект для получения одобрения в финансовой организации.
  • У продавца могут запросить дополнительные бумаги (о подтверждении дееспособности, семейном положении, составе семьи и т.д.).
  • Для выполнения оценки продавец организует доступ в помещение для подготовки отчетности. Оплачивает услуги оценочной компании покупатель жилой недвижимости.
  • При самостоятельном ведении — потребуется подробное обсуждение параметров финансовой сделки, обязательна встреча со специалистом банка (отдела ипотечного кредитования), покупателем.

Основные плюсы и минусы продажи квартиры под ипотеку

Покупателю важно получить ипотеку и купить квартиру, а продавцу благополучно продать и получить всю сумму, желательно сразу.

В сделке с ипотечником есть свои положительные и отрицательные стороны. Что перевешивает в вашем случае, решать вам: Покупатель расплачивается деньгами собственными ипотечными Оплата сразу или частями, по договоренности в течение нескольких дней переоформления Аванс или задаток, а после одобрения и оформления ипотеки – оставшаяся сумма в течение 1 – 2 месяцев максимум Независимая Не нужна Обязательна Юридическая чистота квартиры Только если покупатель сам проверит Проверяет банк, в случае обнаружения помех, в ипотеке откажут Аварийность здания Не влияет Влияет.

Аварийные и старые здания с деревянными перекрытиями не попадают под ипотеку Договор купли-продажи Обязательно Предварительный договор купли-продажи Расписка о получении аванса, задатка Согласие супруга на продажу, органов ОиП, приватизаторов Требуется Наличный, безналичный расчет По соглашению сторон.

Можно провести операцию в офисе риэлторской компании, в банке, через депозитарную ячейку. В течение 10 дней доступ к ячейке имеют обе стороны вместе. По истечении этого времени, обычно доступ остается только у покупателя Для безопасности покупателя, депозитарная ячейка замораживается на срок до 10 дней, пока оформляются документы.

После этого деньги банк или переводит на карту продавца (их можно сразу снять), или на счет или вклад в любом банке. Сумма первоначального взноса переводится с депозитарного счета (если хотите) или была уже выплачена в качестве аванса Когда совершается передача квартиры и денег В идеале все должно быть оформлено за один день Участники сделки Продавец, покупатель. Свидетели и юристы – приглашаются по желанию Продавец, покупатель, банковский работник, нотариус, супруг/а покупателя (созаемщик) Возможные проблемы В случае, когда одна сторона не выполняет условия договора купли-продажи, то через суд сделка будет признана недействительной и произойдет обоюдная реституция – каждая сторона получит свое обратно.

Чтобы доказать свои права нужны документальные доказательства Кто может подать иск в суд, если не согласен с продажей или покупкой квартиры Иск в суд друг на друга могут подавать только те лица, подпись которых стоит в договоре купли-продажи.

Если другие заинтересованные лица вдруг вспомнят о своих правах на квартиру или деньги, то иск они могут подать только на свою сторону. То есть, если муж продал квартиру, а жена, находящаяся в разводе (с детьми) решит отстоять права своих детей, то она может подать иск только на мужа

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя.

Общая схема выглядит так.

  • Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.
  • Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  • Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  • Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  • После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  • Заёмщик вносит аванс продавцу.
  • Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно. Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ

«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

от 20.08.2004. Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя.

Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа.

Вам также может понравиться...