Авторское право

Как продать квартиру купленную на материнский капитал в ипотеку

Оглавление:

Получить официальное разрешение от представителя Органов опеки и попечительства


Только с разрешения этого органа нотариальная контора или банк возьмется за оформление документов купли-продажи. Без официального одобрения от ООиП сделки с квартирами и прочей недвижимостью, где прописаны малолетние дети, признаются незаконными, а родителям могут даже предъявить обвинение в мошенничестве.Читайте также: Опека на ипотекуПодавать документы необходимо не позднее, чем за 2-3 недели до оформления сделки.

Срок рассмотрения бумаг в ведомстве достигает 15 дней, пока специалисты рассмотрят цели и необходимость продажи, составят бумагу и передадут ее на подпись директору учреждения.

Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Процедура по продаже квартиры в ипотеке с использованием денежных средств материнского капитала начинается с поиска нового жилья, которое обладает лучшими условиями для проживания семьи с несовершеннолетними детьми.

Следующим этапом является получение разрешений от указанных выше государственных органов.

Если семья желает переселиться на ПМЖ в иной город, то им потребуется предоставить весомые аргументы для учреждения по опеке и попечительству. Для получения одобрения сделки по продаже ипотечной квартиры, нужно предоставить сотрудникам опекунского учреждения доступ в новую квартиру.

Это необходимо, чтобы они провели анализ и удостоверились, что жилье содержит в себе установленные нормы для проживания.

Продать квартиру в ипотеке за счет средств материнского капитала возможно следующими способами:

  1. человек, купивший жилье, полностью сразу выплачивает оставшийся долг по ипотеке. И после оплаты заключается сделка купли-продажи. В таком случае, продавцу выплачивается только оставшаяся сумма от продажи жилья после погашения ипотеки;
  2. все обязательства по выплате предстоящих взносов по ипотеке переписываются целиком на покупателя.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Вы использовали деньги материнского сертификата на:

  • Использование сертификат как первый или последний взнос за ипотеку.
  • Вложение денег мат.

    капитала в строительство дома.

  • Покупку квартиры на собственные сбережения плюс мат. капитал и оплатили недвижимость сразу.
  • Использование целевых средств для капитального ремонта, улучшающего жилищные условия детей (увеличили площадь, добавили комнату, провели коммуникации и т.

    п.).

  • Покупка нового, с улучшенными условиями, дома.

Вы использовали целевые деньги, купили одним из способов квартиру и оформили права собственности на каждого члена семьи. Теперь, дети немного подросли или у вас, возможно, в семье пополнение, переезд или другие события, которые заставляют продать квартиру. Как поступить? Жилую недвижимость.

на покупку которого вложены средства материнского сертификата, можно продать.

Для этого, по закону. нужно соблюдать определенные условия.

Они касаются имущественных прав детей.

Внимание! Дом или квартира, в которую переедут дети, должна быть равноценной по жилищным условиям или лучше! Органы Опеки и Попечительства не одобрят ваши планы и не дадут разрешение на перевод детей из трехкомнатной квартиры, к примеру, в двухкомнатную.

Так же будут учитываться местоположение нового жилья. А самое главное – дети должны быть зарегистрированы в новой квартире в тот же день, когда будут выписаны из проданной.

Что касается оформления акта купли-продажи, то каждый собственник должен сам дать согласие на сделку.

Если ребенок не достиг 14 лет, то решение за него принимает ОиП. Если ребенку от 14 до 18 лет, то он имеет право высказать свое мнение и принять решение с одобрения органов опеки. С 18 лет – решение принимает ребенок сам.

По закону, дети в новой квартире должны стать собственниками долей. Но не во всех регионах ОиП следят за соблюдением правил.

Вы, как родители, должны нести ответственность за будущее своего ребенка и позаботиться о его праве на собственность.

В жизни часто происходят ситуации, когда после неожиданной смерти родителей, дети остаются без крыш над головой. Иногда, только соседи, подав иск в суд, возвращают детям их квартиры.

Обезопасьте ваших малышей – включайте их в список собственников сами, без указаний ответственных органов.

Как продать собственность без выделения долей

Такая продажа возможна.

На первоначальном этапе жилье, приобретаемое с участием маткапитала, может быть оформлено только на одного из супругов. Супруги могут владеть недвижимостью на праве общей супружеской собственности без выделения в ней долей.

родители должны не позднее, чем через 6 месяцев после .

От начала оформления покупки до истечения срока на выделение долей могут пройти годы, в течение которых у квартиры будет лишь один взрослый владелец. На этом этапе квартиру можно продать с соблюдением прав детей: наделение их другим жильем без ухудшения жилищных условий и сохранение имущественных долей.
На этом этапе квартиру можно продать с соблюдением прав детей: наделение их другим жильем без ухудшения жилищных условий и сохранение имущественных долей.

Несоблюдение этих условий может стать основанием признания сделки недействительной.

Особенностью продажи недвижимости без выделения долей является экономность. Не надо оформлять у нотариуса согласие собственников на отчуждение долей. Если в договоре на приобретение недвижимости нет упоминания об использовании маткапитала, то сделку можно провести в Росреестре и без разрешения ООП.

Само по себе отсутствие разрешения не может повлечь недействительность договора при фактическом соблюдении прав детей.

Вы купили квартиру до 1 января 2016 года

Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже. продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается; продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.

В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию.

В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.

Если детям не выделены доли в квартире, перед продажей нужно это исправить

Естественно, нужно выделить доли только в той недвижимости, на которую был использован мат.капитал — пп. г п. 8 Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.

Чтобы выделить долю детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст.

26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но в этом то и кроется главная проблема — ни один банк не соглашается выделить долю кому-либо, потому что не выгодно когда в залоговой квартире появятся еще собственники, причем несовершеннолетние. Поэтому получается замкнутый круг — чтобы выделить доли и продать квартиру, родителям нужно выплатить ипотеку, а денег на это нет.

Если продать квартиру без выделения долей, то родителей обяжут вернуть мат.капитал (судебное решение) или оспорят сделку (судебное решение). Как же тогда продать квартиру? Об этом я расскажу ниже, а пока прочитайте о других важных нюансах сделки.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  1. документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  2. разрешение от ООиП;
  3. документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  4. предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

  • Предварительные договоры купли-продажи;
  • Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).
  • Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
  • Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
  • Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
  • Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
  • Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Опека подает в суд, дабы оспорить сделку.

Поэтому обязательно нужно выяснять — не использовался ли при покупке квартиры материнский капитал?

Это можно узнать в пенсионном фонде или в банке, который предоставлял ипотечный кредит. Если маткапитал задействован — нужно проверить, оформлена ли долевая собственность. Неприятности грозят не только покупателю, но и собственнику, который не стал выделять детские доли.

Покупка жилья в ипотеку

Материнский капитал может помочь семьям получить жилье в ипотеку, когда не хватает денег на первоначальный взнос и накопить не получается. В этом случае все операции будут проводиться по кредитному договору с банком.

Договор купли-продажи будет обычный, без деления сумм на выплаченную сразу и оставшуюся, а материнский капитал как форма оплаты будет отражен в кредитном/ипотечном договоре. Ипотеку с использованием материнского капитала выдают в основном крупные банки — Сбербанк, ВТБ24 или Альфа-Банк. Банкам невыгодно брать в залог квартиры с «обременением» в виде несовершеннолетних собственников, поэтому ипотечную программу может быть придется поискать.

В заявлении нужно указать, что с помощью МК вы хотите выплатить первоначальный взнос или погасить основной кредит. К заявлению приложите сертификат. Если решение будет положительным, он уведомит вас.

В нем не будет сведений о материнском капитале. Поэтому если дети и супруг не будут участниками сделки, то вам понадобится составить нотариальное обязательство оформить жилье в общую собственность. Это обязательство нужно исполнить в течение 6 месяцев с момента перевода маткапитала банку.

1. Вы приобретаете квартиру от застройщика «напрямую», оплачивая ее из своих сбережений плюс маткапитал.

2. Вы покупаете строящееся жилье в ипотеку с маткапиталом в качестве первоначального взноса или оплаты части кредита/процентов. Покупка без ипотеки — если у вас сразу есть вся сумма.

Это должен быть договор с указанием рассрочки оплаты: все, как с рассрочкой — сроки оплаты 3 месяца, суммы (уплаченная сразу и позже), данные сертификата и т. д.

Как материнский капитал влияет на продажу квартиры

Тут все зависит от того, выделили вы доли детям или еще нет.

Что делать? 10.06.19Если доли еще не выделяли. Когда квартиру покупают в ипотеку, как правило, доли сразу не выделяют: банки предпочитают, чтобы у квартиры, которую передают в залог, были совершеннолетние собственники. Но это зависит от банка.В этом случае член семьи, на которого оформлено жилье, дает нотариальное обязательство выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям.

Но это зависит от банка.В этом случае член семьи, на которого оформлено жилье, дает нотариальное обязательство выделить доли всем остальным, в том числе несовершеннолетним детям.

Квартиру следует оформить в долевую собственность не позднее шести месяцев с того момента, как банк снимет с нее обременение. То есть после полного погашения кредита.Если вы представляли в ПФР подобное обязательство, вам нужно обратиться в банк до продажи. Если остаток долга небольшой, возможно, банк разрешит вам выделить доли детям в этой квартире.

Тогда на продажу вы выставите квартиру с непогашенной ипотекой и с детскими долями. Найти на нее покупателя будет непросто, но все возможно.Или, в случае когда покупатель готов дать вам задаток, чтобы погасить остаток долга, вы можете закрыть ипотеку, потом выделить доли детям, а после этого оформить куплю-продажу.Продавать квартиру без выделения долей детям опасно.

Пенсионный фонд может потребовать деньги обратно и даже обвинить вас в мошенничестве. В такой сделке есть риски и для покупателя: договор могут оспорить, и квартиру у него заберут.Знаем все о недвижимостиРазбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимостиПодписатьсяЕсли доли детям выделили. Если банк согласился на то, что залоговая квартира будет оформлена в том числе на несовершеннолетних, и вы выделили детям доли, вам останется получить разрешение органов опеки на продажу.

Что делать? 30.10.18

Условия продажи ипотечной квартиры, купленной на МК

В законодательстве не зафиксированы какие-либо запреты на реализацию жилья, в покупку которого были вложены средства материнского капитала. Однако ряд нормативных актов содержат требования, предъявляемые к сделке по отчуждению подобного жилья.Сделки с недвижимостью, приобретённой на средства МК, регулируют следующие нормативные акты:

  1. статьи Гражданского кодекса РФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 (поясняют обязанности родителей перед детьми, правила сделок с имуществом ребёнка и общие правила купли-продажи);
  2. ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 254-ФЗ (раскрывает тонкости обращения с материнским капиталом);
  3. Жилищный кодекс РФ (устанавливает минимальный размер доли в жилом помещении для каждого члена семьи).
  4. Семейный кодекс РФ (напоминает, что дети признаются участниками долевой собственности);

Если родители решили продать квартиру, купленную на государственную субсидию, то они должны быть готовы к пристальному вниманию не только со стороны ПФР, но и органов опеки и попечительства.Дело в том, что сделки с недвижимостью, принадлежащей в том числе и детям, не проходят мимо ООиП.Согласно законодательству в квартире, приобретённой на средства из бюджета, необходимо выделить доли всем членам семьи.

Распределение долей может быть равным или же нет. Данный вопрос решается родителями при оформлении обязательства о выделении долей, которое затем удостоверяется нотариусом.Обязательство составляется, если нет возможности сразу же выделить доли.Это касается таких случаев:

  1. жильё приобретается по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (право собственности можно оформить только после выплаты всей суммы по договору).
  2. при участии в долевом строительстве;
  3. строительства частного дома;
  4. покупки недвижимости одним членом семьи, т. е. жильё не находится в общей собственности;

Обязательство о выделении долей оформляется и удостоверяется нотариусом в том случае, если не получается сразу же выделить доли в квартире членам семьиНаиболее распространённые варианты распределения долей:

  1. с учётом санитарных норм в зависимости от региона;
  2. в равных количествах для родителей и детей (если в семье четыре человека, то каждому достанется по ¼).
  3. соразмерно сумме субсидии, затраченной на покупку квартиры;

В связи с тем, что на законодательном уровне не предусмотрено, когда именно жильё, приобретённое на средства МК, может быть выставлено на продажу, вопрос этот решают сами собственники. Сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи ещё не обзавелись своими долями.

Однако подразумевается, что уже есть письменное обязательство о выделе долей или оформленное на его основе соответствующее соглашение (дарственная).

Далее нужно получить разрешение у ООиП на продажу жилплощади.Сотрудники ООиП принимают положительное решение только после того, как проверят следующие факты:

  • обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства;
  • метраж на человека должен составлять от 9 до 12 кв. м в зависимости от местности.
  • Соответствует ли новое жильё установленным нормам:
    • условия проживания в нём должны быть не хуже, чем в предыдущем доме;
    • обязательно должны соблюдаться коммунальные удобства;
    • метраж на человека должен составлять от 9 до 12 кв. м в зависимости от местности.
  • Будут ли несовершеннолетние дети обладать не меньшей долей имущества в новом жилье.
  • условия проживания в нём должны быть не хуже, чем в предыдущем доме;

Органы опеки и попечительства удостоверяются, что в процессе сделки купли-продажи не произойдёт ущемления прав несовершеннолетних собственников недвижимостиРазрешение выдаётся, если подразумеваются:

  1. покупка новой квартиры;
  2. обмен жилплощадью;
  3. размещение вырученных средств на вкладе на имена детей.
  4. строительство собственного дома;

Если дети достигли совершеннолетия, разрешение органов опеки не потребуется.Стоит учесть и такие нюансы:

  • Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент её продажи ещё не погашена, также необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на покупателя.
  • Если квартира находится в собственности менее трёх лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — пять лет), при её отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру. Можно избежать налогового обременения, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Законом не запрещается продавать квартиры, купленные с использованием мат.

капитала для частичного погашения ипотечного кредита. При этом надо соблюсти ряд важных условий. Сначала необходимо заручиться согласием банка на совершение сделки.

Банк должен разрешить переход обязательств по уплате ипотеки на покупателя. Если все собственники такой квартиры являются совершеннолетними, никаких сложностей при продаже не возникнет.

А если собственниками выступают несовершеннолетние дети, процесс продажи усложнится и пройдет при непосредственном участии органов опеки и попечительства (далее ООиП).

Оформление договора купли-продажи

На основании предоставленных документов составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать:

  • Характеристики недвижимости, адрес местонахождения.
  • Наличие субсидий и иных мер социальной поддержки, если они есть.
  • Законные основания на проведение сделки.
  • Подписи сторон и реквизиты счетов в случае использования безналичного расчета.
  • Сумма задатка, который продавец получил от покупателя.
  • Порядок расчета стоимости, способы расчета.
  • Сумма сделки, срок полной ее оплаты покупателем.
  • Приложения к договору, свидетельствующие о законности сделки.
  • Представление сторон.
  • Права и обязанности сторон.

В некоторых случаях может понадобиться заключение независимого оценщика, подтверждающее реальную стоимость недвижимости.

Содержание:

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно.

Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье.

Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние.

О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Ситуация №2 — Покупателя сами с ипотекой

В данной ситуации продавцы могут рассматривать только тех «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату их ипотечного долга.

Способ еще усложняется тем, что еще одним лицом в сделке выступает ипотечный банк покупателей. Значит больше беготни, документов. Краткая инструкция со сроками.

Например, квартира стоит 9 млн.

руб. Долг по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн.

руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 6 млн млн.

руб. 1) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи (1-2 дня). В договоре указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 4 млн. руб. в качестве задатка или аванса. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут 4 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке.

руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет закрыт, банк выдаст справку об отсутствии задолженности.

Срок выдачи этой справки может быть в день обращения, а может быть и 2 недели. Все зависит от регламента банка. 3) Продавцы снимают обременение с квартиры.

Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня. 4) После снятия обременения, продавцам нужно выделить доли детям по обязательству при мат.капитале.

Подать документы то же отделение МФЦ/Рег.Палаты.

Максимальный срок — 9 рабочих дней.

Максимальный срок — 9 рабочих дней.

5) Далее продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Это займет 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение.

6) Продавцы предоставляют в банк покупателей документы для одобрения выдачи кредита на покупку их квартиры.

Проверка занимает 4-7 дней. 7) Участники сделки обращаются к нотариусу, где он составит договор купли-продажи. На это уйдет примерно 1-3 дня.

8) В день сделки — участники подписывают и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи. Затем они идут в банк покупателей, где показывают подписанный договор.

Покупатели там же закладывают оставшиеся деньги от первоначального взноса (0,5 млн. руб.) + банк закладывает «ипотечные» деньги (4,5 млн. руб.). 9) Далее договор купли-продажи подается на государственную регистрацию.

Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней.

10) Когда покупателя станут собственниками, продавцы получают остальную сумму — 0,5 млн. руб. от покупателей и 4,5 млн. руб. от банка. Получается, что срок продажи в данной ситуации составляет от 30 до 60 дней.

А можно ли ускорить продажу как было указано выше?

Нет, потому что банк покупателей «одобрит» квартиру только когда будет 1) снято обременение 2) выделены доли детям по обязательству мат.капитала 3) получено разрешение органов опеки на продажу «детских» долей.

При покупателях с ипотекой все нужно делать последовательно.

  • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
  • 4.3 После того как деньги заложены и подписан договор купли-продажи, можно уже зарегистрировать сделку купли-продажи. Необходимый пакет документов подготовит сотрудник банка. Подать документы для регистрации сделки можно как через нотариуса, так и самостоятельно.
  • День сделки — покупатели и банк закладывают свою часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи, далее договор подается на регистрацию. Например, сотрудник банка пригласил на закладку денег в 13 часов. Значит участники договариваются с нотариусом на подписание договора купли-продажи в 14 часов.
    • 4.1 Покупатели закладывают свою часть денег (остатки от первоначального взноса), а банк свою (ипотечные деньги). Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Например, в Сбербанке есть специальный сервис безопасных расчетов. Участники подписывают в банке заявление на аккредитив. В нем указывают, что продавцам перечислят деньги на их банковские счета после успешной регистрации сделки купли-продажи. Для этого нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН (эти документы выдадут участникам после после регистрации сделки). Я предпочитаю указывать оба документа в качестве доказательства. Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг продавцов по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей был первоначальный взнос в 5 млн. руб. Еще 5 млн. руб. им одобрил банк в ипотеку. До сделки покупатели оплатили долг продавцов (4 млн. руб.), поэтому с первоначального взноса у них осталось 1 млн. руб. После подписания соглашения на аккредитивный счет автоматически перечисляется 1 млн. руб. со счета покупателей (остаток их первоначальный взноса) + 4 млн. руб. со счета банка (ипотечные деньги). Теперь деньги «заморожены». В некоторых банках пользуются не аккредитивом, а сейфовой ячейкой. По идее это тоже самое, только все расчеты идут наличными деньгами. Покупатели кладут в ячейку конверты с своими деньгами (остатки с первоначального взноса), а сотрудник банка кладет конверт с ипотечными деньгам. К договору аренды ячейки подписывается соглашение, что продавцам дадут доступ к ячейке только после регистрации сделки. Отдельно напишу о закладке денег на счет ребенка при продаже его доли, если опека дала разрешение на это. Пример тот же, только немного новых данных. Доля ребенка в квартире — 1/50. Опека дала разрешение на продажу его доли, если на его счет положат 140 тыс. руб. Опека дает разрешение, если деньги ребенку перечислят ДО подписания договора купли-продажи. То есть в день сделки покупатели кладут на счет ребенка-продавца эти 140 тыс. руб., а остальные 860 тыс. руб. (остатки с первоначального взноса) закладывают в сейфовую ячейку/аккредитив. Если покупатели отказываются это сделать, то деньги придется найти продавцам/родителям ребенка. Счет ребенка удобней открыть в ипотечном банке продавца, меньше беготни. После перечисления для доказательства нужно взять выписку по счету ребенка и приложить к пакету документов для регистрации сделки.
    • 4.2 Участники подписывают договор купли-продажи у нотариуса и показывают его сотруднику банка. Покупатели помимо этого подписывают с банком ипотечный договор с остальными документами. Продавцов это не касается.
    • 4.3 После того как деньги заложены и подписан договор купли-продажи, можно уже зарегистрировать сделку купли-продажи. Необходимый пакет документов подготовит сотрудник банка. Подать документы для регистрации сделки можно как через нотариуса, так и самостоятельно.
  • Составляем договор купли-продажи у нотариуса.

    Подробную инструкцию я описывала выше — этап №6 (при покупателях с «наличкой»). Когда помощник нотариуса составит проект договора, покупатели должны передать его сотруднику ипотечного банка. Сотрудник проверит его и, если нужно, внесет в него какие-либо поправки на основании регламента банка.

    Законченный проект договора нужно снова отдать помощнику нотариуса. Когда договор будет окончательно утвержден, сотрудник банка назначит день сделки.

  • Предварительный договор купли-продажи;
  • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
  • Те же 6 этапов, что я расписала выше (когда покупатели со своими деньгами).

  • После регистрации купли-продажи продавцы забирают остальную часть денег. После регистрации сделки каждому участнику выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.

    Покупателям также выдадут выписку из ЕГРН на квартиру.

    Эти договора и выписку нужно отнести в банк, чтобы там удостоверились, что сделка прошла успешно. По итогу с аккредитивного счета на банковские счета продавцов будут перечислены оставшиеся деньги за квартиру. Как только деньги поступят продавцам, им нужно будет написать расписки в получении ВСЕЙ СУММЫ за квартиру и отдать их покупателям.

    Если расчеты проходили через ячейку, то продавцам дадут к ней доступ.

  • Выписка из домовой книги; Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

  • Участники сделки предоставляют необходимые документы банку покупателей для «одобрения» квартиры. Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований.

    Поэтому нужно заранее все уточнить.

    От продавцов потребуется:

    • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
    • Технический паспорт квартиры;
    • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
    • Предварительный договор купли-продажи;
    • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу «детских» долей;
    • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
    • Выписка из домовой книги; Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

    Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой.

    Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры.

  • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
  • Технический паспорт квартиры;
  • 4.1 Покупатели закладывают свою часть денег (остатки от первоначального взноса), а банк свою (ипотечные деньги).

    Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Например, в Сбербанке есть специальный сервис безопасных расчетов.

    Участники подписывают в банке заявление на аккредитив.

    В нем указывают, что продавцам перечислят деньги на их банковские счета после успешной регистрации сделки купли-продажи. Для этого нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН (эти документы выдадут участникам после после регистрации сделки). Я предпочитаю указывать оба документа в качестве доказательства.

    Например, квартира стоит 9 млн. руб. Долг продавцов по ипотеке — 4 млн. руб. У покупателей был первоначальный взнос в 5 млн.

    руб. Еще 5 млн. руб. им одобрил банк в ипотеку. До сделки покупатели оплатили долг продавцов (4 млн. руб.), поэтому с первоначального взноса у них осталось 1 млн.

    руб. После подписания соглашения на аккредитивный счет автоматически перечисляется 1 млн. руб. со счета покупателей (остаток их первоначальный взноса) + 4 млн.

    руб. со счета банка (ипотечные деньги). Теперь деньги «заморожены». В некоторых банках пользуются не аккредитивом, а сейфовой ячейкой. По идее это тоже самое, только все расчеты идут наличными деньгами. Покупатели кладут в ячейку конверты с своими деньгами (остатки с первоначального взноса), а сотрудник банка кладет конверт с ипотечными деньгам.

    Покупатели кладут в ячейку конверты с своими деньгами (остатки с первоначального взноса), а сотрудник банка кладет конверт с ипотечными деньгам.

    К договору аренды ячейки подписывается соглашение, что продавцам дадут доступ к ячейке только после регистрации сделки.

    Отдельно напишу о закладке денег на счет ребенка при продаже его доли, если опека дала разрешение на это. Пример тот же, только немного новых данных.

    Доля ребенка в квартире — 1/50. Опека дала разрешение на продажу его доли, если на его счет положат 140 тыс.

    руб. Опека дает разрешение, если деньги ребенку перечислят ДО подписания договора купли-продажи. То есть в день сделки покупатели кладут на счет ребенка-продавца эти 140 тыс. руб., а остальные 860 тыс. руб.

    (остатки с первоначального взноса) закладывают в сейфовую ячейку/аккредитив. Если покупатели отказываются это сделать, то деньги придется найти продавцам/родителям ребенка.

    Счет ребенка удобней открыть в ипотечном банке продавца, меньше беготни. После перечисления для доказательства нужно взять выписку по счету ребенка и приложить к пакету документов для регистрации сделки.

  • 4.2 Участники подписывают договор купли-продажи у нотариуса и показывают его сотруднику банка. Покупатели помимо этого подписывают с банком ипотечный договор с остальными документами. Продавцов это не касается.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

    Берется в Управляющей компании;

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Квартиру, которую купили по ипотечному кредиту. внеся взнос материнским капиталом не всегда просто продать. Могут возникнуть проблемы с поиском покупателя на квартиру с обременением (ваши дети будут прописаны в ней, пока вы не зарегистрируете их в новом доме).

Покупатель всегда хочет заплатить и сразу въехать в новый дом. Для него прописанные дети – это проблема.

Потому что, по закону, они не могут быть выписаны в никуда.

Чтобы сделка состоялась, вам нужно сначала или одновременно с продажей, купить новую квартиру и прописать в ней себя и детей.

Это снимет обременение с продаваемой недвижимости.

По сути, вы продаете ипотеку.

Это можно сделать, не раньше, чем через 3 года регулярных платежей или на основании вашего договора с банком.

Вы можете провести рефинансирование – оформить новый кредит под меньший процент, закрыть вашу ипотеку и вносить платежи по новому кредиту. Это выгодно, если вы брали ипотеку 10 – 15 лет назад, а проценты по новому кредиту ниже как минимум на 3%.

Зачем получать согласие органов опеки

Родители не могут совершать сделки с недвижимостью ребенка без разрешения органов опеки и попечительства.

Так государство контролирует, чтобы дети не остались без собственности.Органы опеки и попечительства обычно дают разрешение на совершение сделки, если родители взамен приобретают в собственность детей доли в праве общей собственности на другое жилье. При этом оно должно быть равноценным продаваемому — не меньшим по площади и стоимости.То есть вам нужно сначала купить новую квартиру, выделить там доли детям, а потом продать старую.

Еще есть вариант положить деньги на счета детей или выделить им доли в другой вашей недвижимости, если разрешит опека.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Согласовывать сделку с органами опеки нужно и в случае, если вы выделили доли детям в ипотечной квартире, и в случае, если нет. После чего выберите подходящую схему продажи: � часть денег от покупателя пойдет на погашение кредита; � по согласованию с банком кредитные обязательства переходят на покупателя; � вы сами погашаете ипотеку, чтобы снять обременение с недвижимости, а затем переоформляете ее на покупателя.

Если вы использовали маткапитал для погашения ипотеки, у вас на руках будет нотариальное обязательство. Согласно ему вы должны выделить детям долю в еще не проданной квартире после погашения кредита.

Однако, закон не предусматривает срок выполнения этого обязательства — а он истекает через 6 месяцев после снятия обременений с недвижимости.

Продать жилье, купленное на материнский капитал, тоже можно в любой срок после приобретения. Чтобы вас не заподозрили в мошенничестве, внимательно отследите этот момент, сохраните все необходимые бумаги и заручитесь поддержкой органов опеки.

Для продавца

Скрытых рисков для продавца нет.

При получении сертификата Пенсионный фонд подробно информирует получателей о порядке использования средств маткапитала и об обязательности соблюдения прав детей.

Он знает, что несоблюдение этих условий влечет признание сделки недействительной с возвратом сторон в исходное положение, то есть детям возвращают жилье, с продавца в пользу покупателя взыскивают полученную оплату.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья.

Таким доказательством выступает:

  1. можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.
  2. предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Риски нарушения порядка продажи квартиры

Главное требование в случае продажи ипотечной недвижимости, приобретенной с использованием материнского капитала, состоит в обязательном гарантировании, что права ребенка не будут ущемлены. Собственно, в этом и состоят риски для покупателя. Если квартира была продана в обход требований закона, то суд может признать сделку недействительной.

Соответственно, покупатель обязан будет вернуть недвижимость продавцам, а продавец – деньги покупателям. В проигрышном положении находится именно покупатель. Дело в том, что из-за инфляции деньги с каждым годом обесцениваются, и в итоге фактически покупатель получит гораздо меньше средств, чем он потратил.
Дело в том, что из-за инфляции деньги с каждым годом обесцениваются, и в итоге фактически покупатель получит гораздо меньше средств, чем он потратил. В случае оспаривания сделки в наиболее проигрышной ситуации находится покупатель.

Комментировать 0 Свежие записи Рубрики

Разрешение от банковского учреждения

Данный вид одобрения требуется получить отцу и матери, если ипотека еще не погашена. Необходимо предпринять действия для его получения, так как имя плательщика буде изменено, соответственно банку понадобится изменить кредитный контракт. Если данных разрешений не будет у семейной пары, то сделку по продаже ипотечной квартиры за счет материнского капитала не удастся осуществить.

А между тем для семей с детьми есть хорошая новость — в 2020 году маткапитал наконец-то проиндексируют.

На такую господдержку могут рассчитывать семьи, в которых родился или был усыновлен второй и последующие дети.Для семей с двумя и более детьми существуют и другие права и привилегии — льготная ипотека (так называемая «детская» — ), субсидия на погашение ипотеки, .Программа материнского капитала в России действует с 2007 года. По указу президента ее продлили до 2021 года, а недавно Минтруд предложил сделать ее бессрочной.

Кроме того, не исключено, что индексировать маткапитал будут ежегодно.

Как продать ипотечную квартиру и обзавестись новой

Встречная покупка квартиры — это операция, когда человек передаёт право собственности на своё жильё и приобретает другое. Деньги помещаются в банковскую ячейку, после чего их забирает собственник той недвижимости, которую хочет приобрести гражданин.

При этом новую квартиру можно также купить и в ипотеку.Особенности таких сделок:

  1. осуществляется одновременная регистрация договоров.
  2. операции по купле-продаже разных объектов недвижимости производятся с минимальной разницей по времени или без неё;

Пошаговая инструкция будет выглядеть следующим образом:

  • Ищем покупателя. Параллельно с поиском ипотечного банка следует выставить свою недвижимость на продажу.
  • Проводим сделки по продаже квартиры с обременением.
  • Арендуем ячейки в банке.
  • Покупаем новую квартиру в ипотеку. Имея на руках решение банка о выдаче кредита, следует собрать необходимые документы на квартиру, заказать оценку объекта и получить согласие кредитора.
  • Определяемся с банком-кредитором.

    Удобнее всего подавать заявку на новый кредит в том же банке, который выдал действующий заём. Юридически запрета на оформление второй ипотеки нет, но размер нового кредита строго ограничен доходами его получателя. Предельно допустимое соотношение платёж-доход каждый банк определяет сам, но обычно этот показатель составляет порядка 50–55%.

  • Регистрируем право собственности в Росреестре и подписываем акт приёма-передачи с одновременным окончательным расчётом.Акт приёма-передачи внимательно изучается и подписывается сторонами сделки
  • Подписываем документы с банком (кредитный договор, закладную).В кредитном договоре прописываются условия предоставления кредита заёмщику и условия расчёта по нему
  • Определяем стоимость своей квартиры.

    Далее необходимо рассчитать, какая доплата понадобится для покупки желаемого жилья.

В договорах купли-продажи необходимо зафиксировать следующее:

  • Условие, что продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья.
  • Срок освобождения помещения. Обычно, как только гражданин получает встречную жилплощадь, он перевозит в неё все свои вещи. На это отводится оговоренный временной отрезок.

Проведение встречной сделки имеет определённые сложности, т.

к. операция требует затрат сил и времени. Чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать грамотных риелторов и нотариусов.

Вам также может понравиться...