Трудовое право

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять

Оглавление:

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк


Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором. Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ.

На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую.

Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее.

Минус — не все банки готовы на это пойти.Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму.

Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему.

Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор.

Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой для понимания, но крайне сложный для владельцев жилья способ – досрочное погашение кредита и снятие обременения с квартиры с последующей ее продажей. Как это выглядит на деле? Для этого вам потребуется заранее найти покупателя с уже имеющейся суммой для оплаты.

Вы берете задаток, погашаете им оставшийся долг в банке, снимаете обременение, после чего продаете уже свободное от залога жилье. Поэтапно схема выглядит так:

  1. Выписка всех зарегистрированных жильцов из квартиры – включая ее владельца и несовершеннолетних;
  2. Подписание договора и регистрация нового права собственности;
  3. Получение остатка от покупателя.
  4. Составление предварительного договора купли-продажи с покупателем и заверение его у нотариуса;
  5. Получения задатка, равного по сумме оставшемуся долгу, и внесение средств в банк;
  6. Получение согласия от банка и определение оставшегося долга;

С одной стороны, этот способ – самый простой и понятный.

С другой – самый рисковый для покупателя. Существует множество историй о том, как продавец получал задаток и просто переставал выходить на связь.

Случалось и так, что продавец заболевал или умирал, и его родственники и наследники отказывались возвращать деньги.

Закон, конечно же, будет на стороне покупателя, однако судебный процесс может затянуться на очень долгое время.

Поэтому сложно найти того, кто согласиться приобрести ипотечное жилье по этой схеме.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции.

Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов.

Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Продажа банком

Хотелось бы обозначить самый невыгодный вариант- продажа залогодержателем. Если заёмщик не может оплачивать ипотечные взносы- банк выставляет такое имущество на специальную площадку и продаёт её с аукциона.

При этом стоимость такого объекта на 20% ниже рыночной цены. Банку не интересны ваши выгоды, ему надо вернуть своё.

Если квартиру никто не покупает на первом аукционе, она выставляется на следующем, но цена при этом становится ниже уже на 30%. Существуют люди, которые следят за появлением таких объектов на аукционах, и нет таких квартир, которые там невозможно продать.Как следует из вышеизложенного материала, нет ничего невозможного!

Существуют люди, которые следят за появлением таких объектов на аукционах, и нет таких квартир, которые там невозможно продать.Как следует из вышеизложенного материала, нет ничего невозможного! Всё продаётся и всё покупается! Да, такая сделка сложнее, чем продажа обычной квартиры, но зато вы приобретёте опыт, а он бесценен!

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней.

Обременение снимается банком за три рабочих дня. Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки.

Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.
Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.Мнение экспертаЕвгений БеляевЮрист-консультант, финансовый экспертСамым простым вариантом является полное погашение задолженности.

Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Рейтинг автораАвтор статьиЮрист-консультант, финансовый экспертНаписано статей5078 Помогли вам? Поставьте оценку

Loading.

Требования закона к процедуре

Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.

Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости. Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект.

Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ. На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.

О том, как совершить обмен квартиры с доплатой, как поменять старое жилье на новостройку, а также об иногороднем обмене жильем, вы можете узнать из наших статей.

Читайте также об основаниях для принудительного размена квартиры через суд.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Такому покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами).

Для продающей стороны это способ на приемлемых условиях и без чрезмерного дисконта расстаться с недвижимостью.

Для приобретающей – возможность купить жилье на лучших условиях, чем при обычной ипотеке. Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке. После одобрения желаемой суммы, в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру.

Если ипотека продавца взята в том же банке, принимается принципиальное решение о допустимости переоформления предмета залога. Если квартира бралась в ипотеку в другом банке, рассматривается возможность перекредитования (в качестве покупателя выступает «новый» банк).

Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация. Этапы оформления

  1. Заключаем с покупателем договор задатка, заверяем его у нотариуса. В этом документе необходимо указать, в каком именно банке берется ипотечный кредит, на который приобретается квартира.
  2. Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
  3. Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги. Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
  4. Покупатель вносит первый взнос в качестве оплаты долга по ипотеке продавца. Лучший вариант – когда деньги передаются непосредственно сотруднику банка.
  5. Сообщаем банку о желании продать ипотечную квартиру и досрочно погасить кредит.
  6. Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.
  7. Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
  8. Находим (либо банк рекомендует) покупателей, желающих взять нашу квартиру в ипотеку. Первый взнос наличными у них должен быть не меньше, чем оставшаяся невыплаченная сумма кредита.

Плюсы Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму.

Покупатель получает возможность купить в кредит квартиру по относительно низкой цене. Минусы В этой сделке непросто свести концы с концами: чтобы продавец нашел покупателя, у последнего в качестве задатка имелась сумма, равная долгу продавца по кредиту, чтобы банк (или два банка) согласился оформить сделку… Чаще всего подобными операциями занимаются аккредитованные при банках агентства недвижимости.

Их услуги стоят порой немалых денег. Сфера применения Практически все сделки, в которых покупатель рассчитывает на ипотечный кредит при покупке ипотечной же квартиры, проходят по такой схеме. Реальные истории:«Развелись с мужем, и продажа ипотечной квартиры стала неизбежной. Решила попродавать сама. Подала заявление в банк.

Решила попродавать сама. Подала заявление в банк. Там мне сказали, что это формальность, и они никому не отказывают.

Специалист банка сказал, что продать я могу, погасив ипотеку до совершения сделки за счет денег покупателя либо перевести ипотеку на покупателя, который хочет взять кредит на жилье в этом же банке. Подала объявления, цену поставила по нижнему уровню – дешевле моей на Авито в нашем районе была только одна квартира.

Сразу появились два покупателя.

Первые – с реальными деньгами, вторые – с одобренной ипотекой в нашем банке. Которые с наличкой, быстро соскочили – испугались гасить за меня мой кредит.

А покупатели с ипотекой прошли до конца. Деньги закладывали в две ячейки (одна для банка, вторая для меня и бывшего мужа).

В регистрационную палату ездили вместе с покупателями и представителем банка. Через 5 дней получили выписки из ЕГРН, с ними приехали в банк, взяли справку о закрытой ипотеке и открыли свою ячейку.

На всё про всё ушел ровно месяц»

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка.

Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи.

Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно.

Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира.

Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом.

По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

1.

Ипотеку погашает продавец

Сначала владелец ипотечной квартиры подыскивает покупателя.

Затем собственник предлагает передать ему сумму, равную оговорённой стоимости квартиры. Покупатель платит за квартиру, продавец погашает кредит в банке, недвижимость находит нового владельца. Однако на практике покупатели, конечно, не передают средства малознакомым людям, опасаясь остаться и без денег, и без квартиры.

Поэтому прежде всего с ними необходимо заключить предварительный договор купли-продажи.

Участники соглашения описывают квартиру и обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи — после того, как обременение с квартиры будет снято.

В договоре указывается срок снятия обременения. Порядок действий при этом следующий: 1. Покупатель выплачивает банку сумму задолженности владельца жилья, которая рассчитывается кредитной организацией на определённую дату.

Совет. В дальнейшем во всех документах будет фигурировать именно эта сумма. Соответственно, рассчитать задолженность лучше вскоре после внесения очередного платежа по ипотеке, чтобы на момент проведения сделки в запасе был ещё месяц до следующего взноса.

2. Банк выдаёт продавцу квартиры закладную и справку о погашении задолженности. 3. Если продавцу удалось продать ипотечную квартиру по цене выше суммы задолженности с процентами, то покупатель должен заложить разницу между этими двумя величинами в банковскую ячейку или открыть аккредитив. 4. Продавец регистрирует снятие обременения — проще говоря, сообщает государству о том, что он погасил ипотеку.

Для этого он обращается в МФЦ, предоставляет полученную закладную и справку о погашении кредита. В течение трёх рабочих дней из государственного реестра исключается запись об ипотеке — и продавец получает документальное подтверждение.

Совет. На пересылку документов может понадобиться еще 1–2 дня. Кроме того, нельзя исключать сбои в работе МФЦ и другие форс-мажоры, поэтому в предварительном договоре лучше задать срок снятия обременения более 3 дней.

5. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности от продавца к покупателю. Деньги из ячейки достаются продавцу, как только он предъявляет выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о переходе права собственности и зарегистрированный договор купли-продажи с отметками Росреестра.

https://www.sravni.ru/text/2018/9/12/5-osobennostej-ipoteki-o-kotorykh-ne-vse-znajut/

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю. Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком.

То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2019 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.
  2. Справка о составе семьи;
  3. Заявление на обмен жилплощади;
  4. Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  5. Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  6. Копия ИНН;
  7. Копия лицевого счета;
  8. Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  9. СНИЛС;
  10. Ипотечное соглашение;
  11. Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  12. Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);

Обмен дома на квартиру

Многие обитатели мегаполисов стремятся выехать за пределы города и обзавестись собственным земельным участком, а некоторые люди, проживающие в частном секторе, мечтают переехать в многоэтажку. Отсюда и возникает вопрос:

«Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?»

.

Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  1. В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  2. К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Где взять деньги?

Имеются три способа, воспользовавшись которыми, можно найти необходимую сумму.Взять в долг у знакомых- понятно, что не у всех смертных есть знакомые, способные одолжить сумму необходимую для погашения на пару месяцев, и всё же, если в вашем окружении такие имеются, этим стоит воспользоваться.Взять кредит в банке- если у вас хорошая кредитная история и достойный уровень дохода, вы можете попытаться взять кредит в данной организации.

НО! Ни в коем случае, при оформлении заявки на кредит, не сообщайте о том, что деньги вам нужны на погашение ипотеки и тем более о том, что вы собираетесь их вернуть через два месяца. Для банка такой клиент абсолютно не выгоден с экономической точки зрения и скорее всего в выдаче кредита вам откажут.

Подавать заявку лучше в несколько банков.

Получив согласие, сравните условия, предлагаемые банками, внимательно ознакомьтесь с правилами страхования.Страхование- это подводный камень.

По закону, в том случае если страховой случай не наступил, вы имеете право вернуть денежные средства. В реальности некоторые банки научились обходить этот закон, и вернуть страховку будет невозможно, а это внушительная сумма, так как оплачивается сразу или за год, или за весь промежуток, на который будет составлен кредитный договор.
В реальности некоторые банки научились обходить этот закон, и вернуть страховку будет невозможно, а это внушительная сумма, так как оплачивается сразу или за год, или за весь промежуток, на который будет составлен кредитный договор.

А это минимум три года.Так что не ленимся, задаём вопросы и всё внимательно, читаем все слова, которые находятся в договоре, после чего подсчитываем собственные выгоды от этого способа.Взять займ в крупном агенстве недвижимости или у частного предпринимателя- иногда этот способ может оказаться более выгодным, чем кредит в банке, но одновременно с этим и более времязатратным и неудобным.

Такие виды займов обычно выдают под 10-20% за месяц. При этом необходим какой то залог- золото, транспортные средства или недвижимость.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме.

В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно. Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  1. Подготовить полный пакет документов;
  2. Внести первоначальный взнос;
  3. Подписать договор.
  4. Пройти проверку финансовой компанией;
  5. Найти новое имущество;

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства. Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк.

Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита.

Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи объекта. После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение.

Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя. Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели.

Во-вторых, собственник может отказаться от сделки. Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права. Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.

Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

3

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения.

Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: .Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг. В этом жилье продается на специализированных площадках.

  1. Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  2. Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  3. Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;
  4. Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  5. Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  6. Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке.

Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют.

Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Можно ли продать квартиру, полученную по военной ипотеке

Если вы приобрели квартиру по программе «Военная ипотека», у вас также есть возможность ее продать при необходимости.

Для этого заемщик обязан полностью выплатить кредит, снять обременение, государству вернуть деньги, выделенные в рамках НИС.Эти средства направляются не в госбюджет, а снова на счет участника накопительно-ипотечной системы.

По этой причине их можно повторно использовать, чтобы купить новое жилье.

Продать квартиру реально в 5 этапов.

3.

Ипотеку переоформляют на покупателя

Часто у покупателя нет достаточной суммы, чтобы погасить ипотеку на заинтересовавшую его квартиру. В этом случае продавцу придётся продать не только квартиру, но и фактически саму ипотеку.

Однако желания продавца и покупателя недостаточно: новый заёмщик должен устраивать банк.

Если он полностью подходит под все критерии надёжного плательщика по выданному кредиту, сделку можно провести.

1. Покупатель, продавец и банк заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель становится собственником заложенной квартиры и принимает на себя обязанности плательщика кредита. Причём все штрафы и пени за просрочки и другие нарушения предыдущего заёмщика покупатель ипотечной квартиры также принимает на себя.

При этом покупатель квартиры может договориться с банком о рефинансировании ипотеки.

К примеру, если новый владелец квартиры более платёжеспособен, чем её прежний собственник, то новый кредит будет выдан на подходящих для покупателя условиях. Банк проводит перерасчёт ипотеки с учётом уже выплаченных средств и предоставляет покупателю квартиры новый заём. Совет. Продавая ипотечную квартиру, владелец должен понимать, что часть стоимости объекта, а также долю процентов он уже выплатил.

Поэтому цена договора должна быть выше, чем остаток долга. Именно эту сумму покупателю придётся заплатить непосредственно владельцу. Таким образом собственнику удастся компенсировать потери на уплаченных процентах.

2. Заключается договор купли-продажи квартиры.

Он необходим для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

3. Покупатель обращается в МФЦ, регистрирует право собственности на квартиру и вносит изменение в записи об ипотеке об изменении залогодателя по кредиту. В продаже ипотечной квартиры огромное значение играет психологический фактор. Так или иначе, проводя такую сделку, рискуют и покупатель, и продавец.

Конечно, едва ли они потеряют всё, но если что-то пойдёт не так — по злому умыслу или из-за процедурных ошибок, — продажа может затянуться, превратившись в одну большую проблему. Поэтому крайне важно, чтобы между ними с самого начала возникло взаимопонимание. В каком банке взять жилищный кредит Подбор ипотеки Мнение авторов колонок может не совпадать с мнением редакции сайта.

Все решения об использовании каких-либо финансовых инструментов пользователь принимает самостоятельно на свой страх и риск. Автор: Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», источник фото – shutterstock.com Недвижимость Ипотека Сравни.ru > Новости > Инструкция: как продать ипотечную квартиру >

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

  1. паспорт собственника.
  2. свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
  3. договор купли-продажи;
  4. справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
  5. техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках.

У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение. Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости.

Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.Но бывают и другие варианты обмена.

Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику.

Получить разрешение банка бывает проблематично.Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка.

Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту.

Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры.

Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости.

Тогда целесообразно сменить должника по договору.

Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям. > > > > >

Какие риски у продавца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

– Продавец не рискует практически ничем.

Залоговые права банка зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не может лишить человека жилья, пока обременение не снято и сделка не завершена.

А вот для покупателя рисков немало. Если продавец не получил согласие банка на продажу, сделку могут оспорить. Теоретически продавец после получения задатка и снятия обременения имеет возможность «соскочить», и получить с него деньги будет проблематично.

Причем необязательно он пойдет на это дело сознательно. Например, могут выявиться проблемы с правоустанавливающими документами, с органами опеки и так далее.

Могут произойти обстоятельства непреодолимой силы: болезнь, смерть, пожар – да мало ли форс-мажорных случаев!

Опять же, возвращение задатка будет сопряжено с огромными трудностями.

Поэтому для собственного спокойствия покупателю имеет смысл максимально тесно сотрудничать с банком и быть крайне внимательным на всех этапах сделки.

Вам также может понравиться...